인천지방법원 2026타경502577. 인천 남동구 간석동 리더스타워 에이동 12층 1224호 오피스텔입니다. 소유자 강선호가 2022년 1월 거래가 78,000,000원에 취득한 물건으로, 현재는 주택도시보증공사가 청구액 78,000,000원을 근거로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 64,000,000원이고 신건 최저가도 같습니다.

등기상 말소기준은 2023년 11월 남동구의 압류입니다. 그 뒤 2024년 6월 유지혜의 주택임차권이 등기됐지만, 유지혜의 전입일은 2022년 8월로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체의 순위만 보고 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 유지혜와 별개로 현황조사상 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어, 확약서의 효력 범위와 실제 점유관계가 낙찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 압류보다 앞선 임차인의 전입

현재 등기된 근저당권 가운데 유지되는 것은 없습니다. 계양농업협동조합의 채권최고액 37,700,000원 근저당권과 삼성화재해상보험의 채권최고액 39,840,000원 근저당권은 이미 말소 처리됐습니다.

현재 분석의 중심은 갑구 7번 남동구 압류와 을구 5번 유지혜 주택임차권등기입니다. 압류가 말소기준권리이고 임차권등기는 그 이후에 접수됐으나, 유지혜의 전입·점유개시 및 확정일자는 압류보다 앞섭니다. 등기의 후순위 여부와 임차인의 대항력·우선변제권은 구분해서 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 분리해야 한다

현황조사상 점유자와 등기된 임차권자를 각각 표시했습니다. 두 명의 독립된 임차인이 동시에 존재하는지, 점유가 변경되거나 중첩된 관계인지는 임대차계약서 및 현장 확인을 통해 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 점유 임차인으로 합산하지 않습니다.

확약 반영 전 배당모형상 유지혜의 미배당 보증금은 15,552,000원입니다. 이는 확약의 효력을 확인하기 위한 명목상 비교금액이며, 확약서상 대항력 및 잔액청구 포기가 확인되는 경우의 실제 인수액과 구분해야 합니다.

③ 배당과 실질취득 — 6,400만원만 보면 안 된다

현재 최저매각가 64,000,000원을 매각가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 1,552,000원을 제외한 나머지 62,448,000원이 유지혜 보증금에 배당되는 모형입니다. 이 경우 보증금 78,000,000원 가운데 15,552,000원이 미배당됩니다.

배당 추정표는 확약에 따른 권리 포기를 금액에 반영하기 전의 계산입니다. 남동구 조세채권의 배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 유지혜 보증금의 대위·승계 관계도 확인해야 하며, 동일 채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 명목 미배당액은 오히려 증가

확약의 효력을 반영하기 전에는 낙찰가가 낮아져도 유지혜의 미배당 보증금이 늘어나므로 총부담이 크게 줄지 않습니다. 아래는 제시된 배당 추정에 따른 회차별 비교이며, 별도 점유자의 미상 보증금은 포함하지 않았습니다.

이처럼 대항력 있는 보증금 인수형에서는 최저가만 낮아졌다고 실제 취득원가도 같은 비율로 낮아지는 것이 아닙니다. 유지혜의 임차권에 대한 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 위 명목 인수를 별도로 조정해야 하지만, 오엘에스 관련 별도 인수 위험은 계속 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 간석오거리역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용 여건도 무난합니다.
• 건물. 2007년 5월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 20층 업무시설 건물의 12층 오피스텔입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 동측·남측·서측으로 공도와 접합니다. 일반상업지역에 위치하며 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 철도보호지구·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 지하철 접근성을 갖춘 소형 오피스텔이지만, 매매가격과 임대수익률을 판단할 비교 실거래가 확보되지 않았습니다. 실제 임대차관계와 보증금 규모가 확인돼야 취득원가 및 환금성을 함께 검토할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 전문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유지혜 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 미배당 보증금 잔액청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 주식회사 오엘에스 대표 양모세의 실제 점유 여부, 계약당사자, 보증금, 월세 300,000원의 지급관계 및 대항요건을 확인해야 합니다.
• 점유관계 중복 확인. 유지혜의 임차권등기와 현황조사상 오엘에스 점유가 각각 독립된 임대차인지, 임대차 종료 및 점유 이전 과정에서 발생한 기록인지 구분해야 합니다.
• 조세채권·배당순위 확인. 남동구 압류 관련 채권액과 법정기일, 실제 배당순위를 확인하고 유지혜 보증금 및 주택도시보증공사 청구액의 대위·승계 관계를 대조해야 합니다.
• 입찰원가 재산정. 확약이 유효하면 유지혜 인수액을 0원으로 반영하되, 별도 점유자의 보증금과 명도비용 등은 확인 전까지 제외하거나 확정된 금액으로 취급하지 않아야 합니다.
• 시세 검증. 리더스타워 동일·유사 면적의 최근 실거래와 임대차 사례를 확인하고, 확약 반영 후 실제 취득원가를 기준으로 가격 메리트를 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 하나로 모든 임차 위험이 사라지지는 않는다”

이 사건의 핵심은 감정가 64,000,000원이 아니라 78,000,000원의 임차보증금과 말소동의 확약의 적용 범위입니다. 유지혜의 임차권은 배당모형상 15,552,000원의 명목 미배당액이 발생하지만, 주택도시보증공사의 확약서에 대항력 및 잔액청구 포기가 확인되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.

반면 현황조사에 등장하는 주식회사 오엘에스 대표 양모세의 보증금은 확인되지 않았고, 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 해당 점유의 대항력과 계약관계를 확인하지 않은 채 전체 인수액을 0원으로 결론 내릴 수 없습니다. 비교 실거래가격도 확인되지 않아 현재 신건 가격의 매력 역시 판단하기 어렵습니다.

결론은 유지혜 확약의 대항력 포기 범위 확인, 별도 점유자의 보증금·점유권원 확인, 최근 실거래가격 검증이 선행돼야 한다는 것입니다. 최저가가 내려가는 것만으로 안전하거나 저렴한 경매가 되는 구조는 아닙니다.