인천지방법원 2026타경502578. 선진빌 제1동 제3층 제302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 임차권과 확약서의 결합입니다. 임차인 이채영은 2022.02.22 전입, 2022.03.04 확정일자를 갖추고 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.03.16 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
기계적인 배당 계산만 보면 신건 매각가 223,000,000원에서 집행비용 3,922,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 219,078,000원이 배당돼 922,000원이 남습니다. 대항력만 적용하면 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 신건 기준 실질취득액도 최저가와 같은 223,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 206-18 선진빌 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층건 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 강선호 · 2022.03.28 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023.03.16 갑구 6번 압류입니다. 이채영의 전입일 2022.02.22와 확정일자 2022.03.04는 그보다 빠르고, 보증금 220,000,000원 전액에 대해 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원칙적으로는 배당 후 남는 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이채영 | 3층 302호 전부 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 223,000,000원은 시세보다 높다
선진빌은 총 6세대, 사용승인일은 2019.09.17이며 비교 면적은 56.81㎡입니다. 확인된 동일면적 거래 표본은 1건으로, 2022.03 거래가 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 56.81㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 56.81㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
확약 반영 후 실질취득은 최저가와 동일한 223,000,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 220,000,000원의 101.4%로, 신건 가격은 최근 시세보다 낮지 않습니다. 특히 거래 표본 자체가 1건뿐이므로 220,000,000원을 정밀한 현재가치로 단정하기보다는 가격 판단의 제한적인 기준점으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 이채영 보증금 | 220,000,000원 | 219,078,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당표상 임차인 보증금 부족분은 922,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 건지초등학교 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택·다가구주택·단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,173,000원/㎡, 토지면적은 118.9㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 총 6세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일면적 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이채영의 을구 3번 임차권등기를 정확히 대상으로 하고 있는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 이채영은 전입 2022.02.22로 말소기준권리 2023.03.16보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 구조입니다.
- 신건 가격 점검. 실질취득 223,000,000원은 실거래 평균 220,000,000원의 101.4%로 최근 시세 이상입니다.
- 거래표본 한계. 동일면적 확인 거래가 1건뿐이므로 단일 거래가만으로 현재 시세를 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 실제 조세채권 등에 따라 임차인 배당액은 달라질 수 있으므로 배당표는 예상치로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 처음 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차권 때문에 위험도가 높아 보입니다. 실제로 확약을 제외한 원칙 계산에서는 매각가격이 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인돼, 이채영 임차권의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그 다음은 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득은 223,000,000원이고, 확인된 실거래 평균은 220,000,000원으로 실질취득이 시세의 101.4%입니다. 따라서 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 확실한 효력 확인과 제한적인 거래 표본을 감안한 가격 검증입니다.
