인천지방법원 2026타경502579. 부평구 삼산동 힐스테이지 101동 703호, 전용 40.34㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 전충주이며, 2021년 11월 29일 거래가액 185,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에는 양성우 명의의 주택임차권이 남아 있습니다. 임차인의 전입일은 2021년 11월 29일, 확정일자는 2021년 10월 26일로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
말소기준은 2024년 9월 19일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 주택임차권등기는 별도의 판단이 필요합니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 명세서 기재가 매수인의 실질 인수 부담을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 217-3 힐스테이지 제101동 제7층 제703호 도로명주소: 인천광역시 부평구 장제로 389 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 40.34㎡ · 방 3 · 화장실 1 · 주방/식당 1 · 거실 1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 7층 중 7층 · 사용승인 2016.11.30 |
| 소유자 | 전충주 (2021.11.29 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2024.09.19 · 갑구 4번 · 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 을구 3번 · 양성우 · 보증금 185,000,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
2017년 경서농업협동조합의 근저당권은 2021년 11월 29일 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 핵심 권리는 양성우의 선순위 주택임차권등기입니다. 보증금 185,000,000원으로 말소기준인 주택도시보증공사 가압류보다 앞서며, 배당요구와 우선변제권 행사도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 양성우 제7층 제703호 40.34㎡ 전부 주거 · 주택임차권등기 |
185,000,000원 |
전입 2021.11.29 확정 2021.10.26 임차권등기 2024.01.10 |
대항력 有
우선변제 有
선순위 임차권 확약 전제 실질 인수 0원 |
양성우는 전입·확정일자를 갖추고 배당요구를 한 임차인입니다. 전입 및 점유개시일은 2021년 11월 29일이고, 2024년 1월 10일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 명세서에 기재된 말소동의 확약서의 적용 대상인 임차권으로, 확약 유효 시 실질 인수 0원입니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 이를 양성우와 별개의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 실제 임차인은 양성우 1명이며, 주택도시보증공사의 채권과 임차보증금을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 배당 및 인수 분석 — 확약 적용 여부가 핵심
최저매각가 164,000,000원에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 3,096,000원을 먼저 공제하면 양성우에게 배당되는 금액은 160,904,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 양성우 · 우선변제 | 185,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 기준 추정배당입니다. 임차보증금 부족분 24,096,000원은 확약 미적용 시 원칙적 인수액이며, 말소동의 확약의 유효한 적용을 전제로 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 명목상 인수와 실질 인수 구분
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 | 확약 유효 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 164,000,000원 | 24,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 131,200,000원 | 56,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 104,960,000원 | 82,309,440원 | 0원 |
확약이 없다면 선순위 보증금의 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조이므로, 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 집행비용이 별도로 공제되기 때문에 단순히 낙찰가와 보증금의 차액만으로 인수액을 계산해서도 안 됩니다.
반대로 제출된 확약서가 해당 임차권을 유효하게 정리한다면, 위 회차 모두 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다. 다만 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 어느 회차의 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 인천삼산초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 인천1호선 갈산역이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016년 11월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 난방설비가 설치되어 있습니다. 공부상 이용상태는 다세대주택입니다.
- 도로. 동측으로 약 35m 내외, 서측 및 남측으로 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 위치·상태와 인근 거래사례에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 비교 가능한 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 설정하는 것이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 을구 3번 양성우 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 보증금 반환청구 및 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건까지 확인하세요.
- 실질 인수액. 확약 유효 시 0원으로 분석하지만, 확약이 적용되지 않으면 신건 예상 미배당 보증금 24,096,000원의 인수 문제가 있습니다.
- 임차인 명도. 임차권등기가 존재하는 것과 실제 점유·인도 문제는 구분해야 합니다. 현장 점유 상태, 주택 인도 여부 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 중복 채권 구분. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 가압류권자입니다. 양성우와 별도의 임차인으로 계산하거나 동일 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 시세 확인. 감정가 164,000,000원과 소유자의 과거 거래가액 185,000,000원만으로 현재 시세나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 인근 동일 유형의 최근 거래 및 최신 거래가격을 비교하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성과 관련 정산 금액을 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 확약서”
이 사건은 185,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재한다는 점만 보면 신건 최저가 164,000,000원으로도 부담이 끝나지 않는 권리구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다.
확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 반면 적용되지 않는다면 유찰로 최저가가 하락해도 미배당 보증금이 증가하므로 단순한 저가 입찰로 가격 메리트를 얻기는 어렵습니다.
확약서의 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 우선이며, 그다음이 가격입니다. 현재는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가의 적정성과 입찰가격의 매력도를 단정하기 어렵습니다. 권리관계가 명확히 정리되는지와 시장가격 대비 취득비용이 적정한지를 각각 확인해야 합니다.
