🛡 실질 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🏷 최저가 110,000,000원 🔁 0회 유찰
인천지방법원 2026타경502587. 동인천역 북측 인근의 ‘동인천역코아루시티’ 3층 316호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박용관이며, 감정평가상 현재도 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 최준섭의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2023.11.29.에 접수됐지만, 실제 전입은 2021.11.03., 점유개시는 2021.11.01., 확정일자는 2021.10.01.로 말소기준권리인 2022.12.27. 근저당보다 앞섭니다. 따라서 최준섭은 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 2번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 실질 부담은 0원으로 판단합니다. 따라서 이 사건의 권리 핵심은 “대항력 임차인은 존재하지만, 확약으로 실질 인수는 해소된 구조”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송현동 64-3 동인천역코아루시티 3층 316호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지상21층 중 3층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박용관 · 등기 거래가액 119,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.12.27. 설정된 국의 근저당권 155,411,748원입니다. 이후 2023.07.04. 압류와 2026.03.31. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최준섭의 주택임차권등기도 등기 접수 자체는 말소기준권리 뒤이지만, 임차인의 전입·점유가 먼저 시작되어 대항력은 말소기준권리보다 선행합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최준섭 | 주택전부 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입 2021.11.03. · 점유개시 2021.11.01. · 확정일자 2021.10.01. · 배당요구 2023.11.29.이며, 보증금은 80,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 110,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 최준섭 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 국 | 155,411,748원 | 27,660,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 2,340,000원과 임차보증금 80,000,000원이 먼저 배당되고, 국의 근저당권에는 27,660,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 207,751,748원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 229,395,748원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 235,411,748원 | 11,267,200원 |
2회 유찰 시의 11,267,200원은 확약을 제외한 시나리오 계산액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용한 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동인천역 북측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·대단지 아파트가 소재하며 제반 입지조건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 동인천역이 있어 대중교통 편익은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상21층 건물의 3층 316호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복6차선 포장도로, 북측으로 노폭 약4-5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 이 사건의 인수 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 을구 2번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 대항력 날짜 확인. 임차인의 확정일자 2021.10.01., 점유개시 2021.11.01., 전입 2021.11.03.은 말소기준권리 2022.12.27.보다 앞섭니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.02.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 관련 원문 서류에서 해당 등기의 처리 내용을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 시세가 확인되지 않는 상태이므로 110,000,000원의 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 회차별 인수 계산 구분. 2회 유찰 시 계산상 인수액 11,267,200원이 발생하지만, 이는 확약을 반영하지 않은 수치이며 실질 판단에서는 확약 효과를 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 실질 인수는 0원”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 80,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 까다로워 보입니다. 실제로 최준섭의 전입과 점유는 말소기준권리보다 앞서고 우선변제권도 갖추고 있습니다. 그러나 현 회차 110,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되며, 무엇보다 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 그 결과 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
다만 권리가 정리됐다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재는 실거래 비교자료가 없어 110,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약으로 정리되지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 오피스텔로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
