인천지방법원 2026타경502588. 주안동 브릴리언트 6층 607호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김관태이며 2021년 8월 31일 매매를 원인으로 거래가액 280,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 핵심은 근저당이 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 유재성은 2021년 7월 20일 확정일자를 받고 2021년 9월 1일 주민등록 및 점유를 개시했으며, 임차보증금은 280,000,000원입니다. 2023년 10월 11일에는 임차권등기까지 마쳤습니다.
제공된 권리관계상 경매개시결정일은 2026년 4월 1일이고, 유재성의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리분석만 놓고 보면 이 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당분이 매수인에게 남는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 본건에는 그 구조를 뒤집는 별도 요소가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 유재성 임차권에 관한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 6층 607호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 15층 건물 내 6층 607호 |
| 사용승인 | 2021.02.10 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 김관태 · 2021.08.31 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유재성 | 6층 607호 84.78㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.01 | 2021.07.20 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 중복 아님 실질 인수 0원 |
유재성은 전입신고와 점유가 경매개시결정일보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약 때문에 이 임차인의 룰상 미배당분은 매수인의 실질 부담에서 제외합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아 보여도 ‘시세 할인’ 판단은 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 258,000,000원으로 신건입니다. 소유자의 2021년 거래가액은 280,000,000원이지만, 이는 2021년의 취득가액일 뿐 현재 실거래 시세를 직접 보여주는 값은 아닙니다. 최신 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래값이 확인되지 않으므로 258,000,000원이 현재 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정 · 룰상 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 유재성 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 유재성의 보증금 부족분은 26,412,000원입니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 부족분의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 확약이 적용되지 않는다는 전제에서는 위 부족분이 매수인 인수액이 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만, 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 258,000,000원 | 26,412,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 206,400,000원 | 77,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 165,120,000원 | 117,991,680원 | 0원 |
확약이 없으면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 유재성 보증금의 미배당분이 커지므로 단순히 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다. 반대로 본건처럼 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 유재성 임차권의 인수액을 실질 0원으로 보므로, 현재 회차의 실질취득은 258,000,000원, 1회 유찰 시에는 206,400,000원, 2회 유찰 시에는 165,120,000원으로 봅니다. 다만 이 가격들이 시장 시세보다 낮은지는 별도의 최신 실거래 자료 없이는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천기계공업고등학교 남측 인근. 주위에는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.02.10 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 607호이며 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 남서측 약 10m, 북동측 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설 등 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 추가 권리 체크 — 민간임대주택등기
갑구에는 2023년 6월 30일 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 이 주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 입찰 전에는 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 유재성 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위로 제출됐는지 확인해야 합니다.
- 확약 대상 특정. 실질 인수 0원 판단은 유재성 임차권에 한정됩니다. 확약 밖의 별도 권리는 별도로 분석해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 1번 임차권은 보증금 280,000,000원, 확정일자 2021.07.20, 주민등록·점유 2021.09.01입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 258,000,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 최신 실거래 근거는 확인되지 않습니다. 감정가 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기에 관한 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기된 주거용 점유 관계가 있었던 물건이므로 현재 점유 상태와 인도 절차를 현황조사·현장 확인으로 다시 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘최저가’가 아니라 확약의 효력
겉으로만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 258,000,000원보다 커서 매수인이 부족분을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 룰상 계산도 현재 회차 26,412,000원, 1회 유찰 77,289,600원, 2회 유찰 117,991,680원의 인수액을 보여줍니다. 그러나 본건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 유재성 임차권에 관한 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 258,000,000원으로 봅니다.
다만 이 258,000,000원이 시장에서 싼 가격인지는 별개의 문제입니다. 현재 사건에는 최신 실거래 비교값이 없고, 2021년 소유자 취득가 280,000,000원만으로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 결국 이 물건은 권리상 핵심 리스크가 확약으로 크게 완화된 대신, 가격 경쟁력은 추가 검증이 필요한 오피스텔입니다. 입찰 판단의 첫 번째 확인 대상은 확약서 원문, 두 번째는 최신 실거래 시세입니다.
