인천지방법원 2026타경502592. 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 9층 903호, 공부상 오피스텔입니다. 전유면적은 19.47㎡이며, 소유자 고완석 씨가 2021년 10월 5일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 105,813,850원입니다. 이후 주택도시보증공사가 2023년 1월 3일 청구금액 788,000,000원의 가압류를 설정했고, 이 가압류가 말소기준권리입니다.

중요한 점은 이보다 앞서 임차인 김문영 씨가 2021년 10월 5일 전입하고 점유를 시작했으며, 2021년 9월 16일 확정일자도 받았다는 사실입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 뒤늦게 등기된 임차권이라는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 사건은 확약 미적용 시의 법률상 인수 구조와 확약의 유효한 이행을 전제로 한 실질 인수 구조를 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준은 2023년 1월 3일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 등기된 국세 압류·주택임차권등기·강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 임차권등기의 말소 여부와 기존 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약서의 효력 확인이 핵심

확인되는 실제 임차인은 김문영 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 나타나며, 김문영 씨와 별개의 실제 점유 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 임차보증금도 105,000,000원 한 건만 반영합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

집행비용 2,164,000원을 제외하면 임차인에게 95,836,000원이 배당되는 추정입니다. 배당 부족분은 9,164,000원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청채권에는 배당이 없는 것으로 산정돼 있습니다. 두 채권 항목은 동일 기관의 권리이므로 실제 채권관계와 중복 여부는 별도 대조가 필요합니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

이 물건은 보증금이 최저매각가보다 큰 대항력 임차인 인수형입니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 예상배당은 줄고 매수인이 인수할 부족분은 커집니다. 따라서 유찰됐다는 이유만으로 실질취득가격이 같은 비율로 내려간다고 판단하면 안 됩니다.

합산 취득액은 각 회차의 매각가와 제시된 예상 인수액을 단순 합산한 금액입니다. 집행비용 추정에 따른 차이가 반영돼 있으며, 실제 배당 및 부대비용에 따라 달라집니다. 위 산술상 인수액은 확약에 따른 권리 해소가 적용되기 전의 비교 수치입니다.

예컨대 2회 유찰 시 매각가는 62,720,000원으로 낮아지지만, 확약이 적용되지 않으면 예상 인수액이 43,808,960원으로 증가합니다. 결국 합산 취득액은 여전히 106,528,960원입니다. 보증금 105,000,000원이 실질취득가격의 하한을 형성하는 구조이며, 집행비용에 따른 차이도 발생합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 남동구 남촌동 염골근린공원 남측 인근입니다. 남동공단 내 각종 규모의 공장이 주를 이루며 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 수인분당선 남동인더스파크역까지 차량으로 약 5분 거리입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 11층 건물의 9층 903호입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 등 제반 편의설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 비교적 평탄한 정방형 토지이며 지식산업센터 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 40m의 대로에 접합니다.
• 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부상 오피스텔이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 산업단지 내 소형 오피스텔이라는 입지와 용도 특성을 감안해야 합니다. 일반 주거지역 아파트와 동일한 수요·환금성을 전제하기 어렵고, 최근 실거래가 확인되지 않아 적정 매입가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 해당 임차권의 말소 범위와 대항력 포기 여부, 효력 발생조건을 확인해야 합니다. 제출 사실만으로 모든 보증금 인수 위험이 해소됐다고 단정하지 마세요.
• 임차인 권리 확인. 김문영 씨는 말소기준권리 이전 전입·점유자입니다. 확약 적용이 부정될 경우 신건 예상 부족분 9,164,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다.
• 실제 점유 및 승계관계. 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 주택도시보증공사의 권리 행사·확약 범위를 관련 서류로 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1번의 민간임대주택등기가 확인됩니다. 매각에 따른 처리 및 임대사업자 관련 의무의 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 강서세무서장의 압류가 등기돼 있습니다. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본을 확인하세요.
• 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 감정가 또는 과거 소유권 취득가격만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유관계, 인도 및 명도 가능 여부를 확인하세요. 확약에 따른 등기 말소와 현장 인도는 별도의 확인사항입니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 확약서의 효력

이 사건의 핵심은 대항력 있는 보증금 105,000,000원의 임차인과 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서입니다.

확약이 적용되지 않는다면 신건 낙찰가 98,000,000원에 산술상 인수액 9,164,000원을 더한 107,164,000원이 취득가격의 비교 기준입니다. 유찰이 진행돼도 임차보증금 부족분이 증가하기 때문에 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

반면 확약이 해당 임차권의 인수 위험을 유효하게 해소하는 것으로 확인된다면 매수인의 실질 인수액은 0원이며, 신건 기준 실질취득액은 98,000,000원입니다. 다만 확약서에 명시된 동의 범위와 이행조건을 확인하기 전에는 이 결과를 확정할 수 없습니다.

또한 산업단지 내 오피스텔이고 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 민간임대주택등기의 처리와 점유관계도 확인해야 합니다.

결론은 확약서 원문 검증과 현재 시세 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 임차권 인수 해소가 확인되더라도 그것만으로 가격 메리트까지 확보되는 것은 아닙니다. 확약의 효력·적용 범위·이행조건을 검증하고, 그 결과에 맞는 실질취득액을 기준으로 입찰가격을 결정해야 합니다.