수원지방법원 2025타경56047. 수원 장안구 정자동 꽃뫼노을마을대동아파트 233동 303호입니다. 소유자는 권혁길이며, 2015년 4월 국민은행 근저당권을 시작으로 페퍼저축은행·엠캐피탈의 후순위 근저당과 삼성카드·기술보증기금·신한카드·중소기업은행의 가압류가 이어졌습니다. 이후 국민은행 채권을 양수한 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했고, 페퍼저축은행 채권을 양수한 에프에스에스비2503유동화전문유한회사의 별도 경매개시결정도 존재합니다.
권리관계가 복잡해 보이지만 핵심은 명확합니다. 2015.04.07 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정되어 현재 남아 있는 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 백주은 명의 근저당권 및 관련 가처분은 이미 말소 처리된 이력이 있습니다. 따라서 등기상 후순위 채권이 많다는 사실과 낙찰자가 해당 채무를 인수한다는 것은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 정자동 888-2 꽃뫼노을마을대동아파트 제233동 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 대평로39번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지하 1층 / 지상 23층 건물 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트벽식구조 · 경사슬래브지붕 |
| 소유자 | 권혁길 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (양도인: 국민은행) |
| 청구금액 | 131,134,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고 및 입찰조건 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준은 을구 12번 국민은행 근저당권(채권최고액 176,400,000원)입니다. 이보다 앞서 설정된 한국주택은행·대한생명보험·한화생명보험 등의 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 페퍼저축은행과 엠캐피탈의 근저당권 및 가압류는 모두 말소기준 이후에 설정된 권리입니다.
특히 2024.07.12 설정된 백주은 명의 근저당권(채권최고액 130,000,000원)은 기술보증기금의 사해행위취소 관련 가처분 이후 확정판결에 따른 대위절차로 2026.03.19 말소됐습니다. 관련 가처분 역시 목적달성으로 말소 처리됐으므로, 이를 현재 존속하는 인수권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 검토 — 신건 4억, 시세 검증이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 400,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 동일 단지·유사 평형의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인하기 전에는 4억 원이 주변 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (감정가 100%) | 400,000,000원 | 0원 | 446,658,605원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 320,000,000원 | 0원 | 525,538,605원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 256,000,000원 | 0원 | 588,642,605원 |
유찰에 따라 매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 후순위 채권의 배당 부족분을 낙찰자가 별도로 지급해야 한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 근저당 · 페퍼저축은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엠캐피탈 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 15,638,478원 | 15,638,478원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 340,000,000원 | 39,561,522원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 9,786,842원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 136,433,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 작성한 단순 순차배당 추정표입니다. 실제 배당에서는 채권양도·승계, 확정채권액, 배당순위, 동순위 안분, 조세채권 및 집행비용 등이 반영되므로 개별 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.
신건 매각가 400,000,000원에서 집행비용 6,400,000원을 제외하면 채권자 예상배당 총액은 393,600,000원입니다. 채권총액 840,258,605원 대비 446,658,605원의 부족액이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 장안구 정자동 장안고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지와 학교 등이 소재하는 주택지대로, 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로와 남동측 진출입로를 통해 외곽 공도로 연결되며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트벽식구조의 아파트로 기본적인 위생급배수·난방·승강기·소화전·주차장 시설을 갖추고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(정자지구)에 속합니다. 학교 관련 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등이 적용됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택과 학교가 형성된 주거지역이지만, 동일 단지의 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 않은 상태에서 실제 매각 용이성이나 적정 매도가격을 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2015.04.07 국민은행 근저당권과 그 이후의 페퍼저축은행·엠캐피탈 근저당권, 가압류 및 경매개시결정의 말소관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 말소된 가처분 확인. 백주은 명의 근저당권과 기술보증기금의 사해행위취소 관련 가처분은 이미 말소된 이력이 있으므로 현재 유효한 권리와 구분해야 합니다.
- 임대관계·명도. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하고 인도·명도 절차를 별도로 검토하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래가 및 유사 평형·유사 층의 거래 사례를 대조해 신건 최저가 4억 원의 적정성을 검증하세요.
- 배당표 검토. 예상 미배당 446,658,605원은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 배당순위와 채권양도·승계 내역, 확정채권액은 배당 관련 원본으로 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 조세채권 등 예상배당에 반영되지 않은 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “배당 부족 ≠ 매수인 인수”
이 사건은 채권총액이 840,258,605원에 이르는 다수채권 경매입니다. 최저가 400,000,000원에 낙찰되더라도 예상 미배당은 446,658,605원으로 상당하지만, 말소기준 이후의 후순위 권리에서 발생하는 일반적인 배당 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
등기상 권리 정리와 별개로 실제 임대관계는 미상이며, 신건 4억 원의 시세 대비 적정성도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 복잡한 후순위 채권의 총액보다는 실제 점유관계와 시장가격의 검증에 있습니다. 권리상 인수액은 0원, 가격과 점유관계는 추가 확인. 이 두 가지를 구분해 판단해야 합니다.
