인천지방법원 2026타경502611. 간석동 ‘간석리페(2차)도시형생활주택’ 1동 12층 1204호, 전용 12.373㎡의 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 손재현으로 2022.05.27 매매를 원인으로 53,500,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2022.05.30 접수됐습니다. 이 물건의 핵심 권리는 천유경의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2022.04.08, 확정일자는 2022.04.29, 주민등록·점유개시는 2022.05.27이며 보증금은 53,500,000원입니다.
임차인은 전입과 점유가 경매개시결정 2026.04.02보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 단순 배당 시뮬레이션에서는 매각가 46,000,000원 기준 임차인에게 44,772,000원이 배당되고 부족분 8,728,000원이 남습니다. 원칙만 보면 이 부족분이 매수인 인수 위험이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어 이 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 확약 대상 외 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 12층1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택 · 전용 12.373㎡ · 13층 중 12층 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.05.27 매매 · 거래가액 53,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 46,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 53,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천유경 | 53,500,000원 | 2022.05.27 | 2022.04.29 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
을구 순위 5번 주택임차권은 2024.07.10 등기됐고, 보증금은 53,500,000원입니다. 등기된 내용에는 임대차계약일 2022.04.08, 주민등록일·점유개시일 2022.05.27, 확정일자 2022.04.29가 기재돼 있습니다. 강제경매개시결정은 2026.04.02이므로 이 임차권은 경매개시보다 선행합니다.
② 시세 비교 — 확약보다 더 큰 문제는 가격
같은 단지 ‘간석리페(2차)도시형생활주택’의 전용 12.37㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 35,108,333원, 최신 거래는 2025.04의 45,000,000원입니다. 현재 최저매각가 46,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 12.37㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.02 | 12.37㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 13 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 13 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 9 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 8 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 8 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 4 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 5 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 5 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 6 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 6 | 33,130,000원 |
| 평균 | 12.37㎡ | 12건 | 35,108,333원 |
실거래 범위는 33,130,000원~45,000,000원이고, 최근 거래 2건은 모두 45,000,000원입니다. 그럼에도 현재 최저가는 46,000,000원으로 최신 거래보다 높고, 최근 12개월 평균 대비 131.0%입니다. 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 보더라도 실질취득은 낙찰가 46,000,000원이므로, 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,228,000원 |
| 1. 임차인 천유경 보증금 | 53,500,000원 | 44,772,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 53,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 중 8,728,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 분석에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 집행비용은 1,228,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근으로, 주위에는 업무시설(오피스텔)과 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 간석오거리역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건 중 12층 1204호이며, 공부상 도시형생활주택입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차설비가 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다. 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 단지. 간석리페(2차)도시형생활주택은 98세대이며 사용승인일은 2013.03.20입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 순위 5번 주택임차권등기의 말소 범위와 조건이 매각 후 실제로 이행되는지, 제출된 말소동의 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당액은 8,728,000원이지만 이 분석은 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 봅니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 판단이 달라집니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 35,108,333원, 최신 거래 45,000,000원과 현재 최저가 46,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 36,800,000원, 룰상 인수액 17,762,400원이고, 2회 유찰 시 매각가 29,440,000원, 룰상 인수액 24,989,920원입니다. 확약이 유효하다면 실질 인수는 해당 임차권에 대해 0원으로 봅니다.
- 현장 확인. 공부상 도시형생활주택이고 임대관계는 감정요항표에서 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 및 인도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 비싼 가격은 사라지지 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 53,500,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인 인수 위험이 큰 물건입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 신건 매각가 46,000,000원 기준 미배당액 8,728,000원이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 이 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
그렇다고 신건의 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 실질취득 46,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 35,108,333원의 131.0%이고, 최신 거래 45,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 이 사건은 확약으로 권리 위험은 크게 줄지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 핵심입니다. 입찰 판단의 승부처는 확약의 실제 효력 확인과 최근 실거래 대비 응찰가격입니다.
