인천지방법원 2026타경502624. 미추홀구 도화동 행복타운 8층 802호, 전용 49.88㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 등기순위 자체보다 임차권과 확약의 결합입니다. 김예슬 씨는 2022년 12월 22일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 11월 15일입니다. 등기된 임차보증금은 195,000,000원으로 감정가 185,000,000원보다 큽니다. 단순 계산만 하면 신건 매각가에서 집행비용 3,390,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 181,610,000원이 배당되고, 13,390,000원이 부족합니다.
하지만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 적혀 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 김예슬 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김예슬 임차권에만 적용되는 것이므로, 확약 범위 밖에 별도의 임차인·점유 권리가 확인될 경우에는 그 위험을 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 642-20 8층 802호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 155 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 49.88㎡ · 8층 건물의 8층 |
| 소유자 | 김진형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
현재 선언된 말소기준권리는 2025.10.13 미추홀구 압류입니다. 김예슬 임차인의 전입·점유는 2022.12.22, 확정일자는 2022.11.15로 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기도 2025.01.13에 등기되어 있습니다. 원칙적으로 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족분은 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예슬 | 8층 802호 49.88㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
실제 임차인으로 특정되는 사람은 김예슬 1명입니다. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 3번 임차권의 계약일자를 2022.11.12로 바로잡은 경정 표시입니다. 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 권리 해결과 가격 메리트는 별개
행복타운 전용 49.88㎡의 최근 확인 거래는 2025년 6월 6층 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 160,000,000원으로 동일하며, 표본은 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 185,000,000원으로 최근 실거래보다 25,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.88㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.88㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 115.6%입니다. 따라서 이 사건은 확약 덕분에 인수위험이 실질적으로 정리되더라도 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 수 없습니다. 전체 평균 역시 160,000,000원으로 같아, 어느 기준으로도 신건 가격이 최근 거래보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 김예슬 보증금 | 195,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 김예슬 임차보증금 부족분은 13,390,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약서가 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 총취득액은 보증금에 수렴한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 185,000,000원 | 13,390,000원 | 185,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 148,000,000원 | 49,872,000원 | 148,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 118,400,000원 | 79,057,600원 | 118,400,000원 |
대항력 있는 보증금 195,000,000원이 매각가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 다만 이 사건은 김예슬 임차권에 관한 말소동의 확약서가 있으므로 본 분석의 실제 매수인 부담은 각 회차 낙찰가 자체로 봅니다. 즉 현재 회차에서는 185,000,000원이 실질취득액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포역 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 205㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,869,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 동일 면적 최근 거래가 1건뿐이어서 대단지 아파트처럼 두터운 거래표본을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김예슬 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 작동하는지 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 185,000,000원은 최근 실거래 160,000,000원보다 높습니다. 권리 해소만 보고 신건 가격을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 미납관리비. 현관문에 미납관리비 독촉장과 단전·단수 예고장이 부착되어 있는 것으로 조사되었습니다. 공용부분 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 건물 표시. 건물 외벽에는 ‘2동’으로 표기되어 있으므로 현장 표시와 등기·집합건축물대장을 대조하는 것이 필요합니다.
- 임차권 경정. 을구 3-2에서 임대차계약일자가 2022.11.12로 경정되어 있으므로 입찰 전 등기부 최신본을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담스러워 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 부족분 13,390,000원이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 김예슬 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그 다음부터는 완전히 가격 문제입니다. 확약을 반영한 실질취득액 185,000,000원은 최근 실거래 160,000,000원의 115.6%입니다. 게다가 8세대 소규모 건물이고 최근 동일면적 거래가 1건뿐이라 환금성 판단도 보수적이어야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상 주된 부담은 확약으로 정리됐지만, 현재 회차 가격은 최근 시세 이상인 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
