인천지방법원 2026타경502629. 인천 부평구 부평동 에이치.비엘림캐슬 13층 1305호 오피스텔입니다. 감정가는 188,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 소유자 전현정은 2020년 이 물건을 거래가 217,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차인 장유진의 임차권이 등기됐고, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다.

등기부를 살펴보면 과거 부천중앙새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐고, 국세 압류 역시 해제돼 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024년에 등기된 장유진의 주택임차권입니다. 임차인의 주민등록과 점유 개시는 2020년으로 거슬러 올라가며, 경매개시결정보다 앞선 임차권입니다.

매각물건명세서에도 이 임차권을 인수권리로 명시하면서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 병기했습니다. 이 사건은 단순한 후순위 권리 말소형이 아니라, 선순위 임차권과 확약서의 관계를 정확하게 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

2019년 설정됐던 부천중앙새마을금고 근저당권은 2020.01.15 해지로 말소됐습니다. 2021년 설정된 국세 압류도 2022.01.14 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 존속하는 매수인 인수채무로 계산하지 않습니다.

등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 등기의 등록 원인일은 2020.03.19이고, 등기 접수일은 2022.09.21입니다. 입찰 전에는 임대사업자 등록 및 매각에 따른 처리 사항도 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.25억과 확약서

실제 임차인은 장유진 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 기재돼 있으므로, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

장유진의 점유개시일은 2020.03.16, 최초 계약일은 2020.02.01, 변경 계약일은 2022.03.12입니다. 배당요구 사실과 2024.04.16 임차권등기 접수 내역이 확인됩니다.

확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다. 확약 범위 밖의 임차인이나 별도 점유권리가 추가로 확인된다면 그 인수위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 또한 주택도시보증공사의 신청채권액과 등기상 변경 보증금은 모두 225,000,000원이지만, 이를 근거로 실제 임차인이 추가로 존재한다고 계산하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 확약이 없다면 — 낙찰가가 내려가도 총취득 부담은 줄지 않는다

이 사건에서 가장 주의할 부분은 최저가 188,000,000원과 선순위 보증금 225,000,000원의 관계입니다. 확약이 유효하게 이행되지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 상황을 가정하면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당액은 증가합니다.

위 총부담은 확약이 적용되지 않고 예상 미배당액 전부가 매수인에게 승계된다는 조건부 참고 계산입니다. 집행비용 추정치가 포함돼 보증금 225,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 실제 인수액을 확정한 표가 아니며, 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차권의 인수액은 실질 0원으로 평가합니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

매각대금 188,000,000원에서 추정 집행비용 3,432,000원을 공제하면 주택도시보증공사에 184,568,000원이 배당되는 시나리오입니다. 신청채권액 225,000,000원에는 미달하며, 예상 미배당액은 40,432,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

위 표는 신청채권자 중심의 추정 배당모형이며, 장유진의 선순위 임차권·확약서 효력에 대한 법적 확정 판단을 대신하지 않습니다. 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 확정되는 것도 아닙니다. 실제 배당순위와 승계 여부는 확약서 원본 및 법원의 배당절차 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역(인천1호선) 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천1호선 부평시장역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 시장로와 북서측 부흥로334번길에 각각 접합니다. 시장로는 중앙분리대가 설치된 포장도로입니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 인근 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 실제 매도 가능 가격은 최근 유사 호실 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다. 감정가와 과거 소유권 취득가격만으로 현재 시세나 할인율을 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 임차권등기 말소 조건, 대항력 포기 포함 여부, 효력 발생 시점 및 이행 주체를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 을구 3번 임차권을 인수권리로 기재하면서 확약서를 병기한 이유와 법원의 최종 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
• 임차인 장유진. 최초 보증금 215,000,000원과 변경 보증금 225,000,000원의 계약관계, 점유 상태, 배당요구 및 임차권등기의 관계를 확인해야 합니다.
• HUG 채권 관계. 신청채권 225,000,000원과 임차보증금의 관계, 배당 및 임차권 말소 처리의 구체적인 절차를 확인해야 합니다. 동일 보증금의 중복 계상에 주의해야 합니다.
• 명도. 임차권등기 말소 문제와 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 및 경매 매각에 따른 관련 의무의 처리 사항을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수요를 확인하고 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액, 당해세 및 기타 배당 변수를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최종 매각조건을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2.25억 인수위험을 해소하는 열쇠는 확약서”

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권의 처리입니다. 장유진의 변경 보증금은 225,000,000원으로 신건 최저매각가 188,000,000원을 웃돕니다. 확약이 적용되지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면, 낮은 낙찰가만으로 취득비용을 절감하기 어렵습니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 중요한 권리 해소 요소입니다. 해당 확약이 유효하게 이행되고 임차인의 별도 대항력 문제가 남지 않는다면, 이 임차권에 따른 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 따라서 입찰 판단의 선행 조건은 확약서 원본과 법원 매각조건을 통해 이 결론을 확인하는 것입니다.

가격 역시 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인되는 감정가 188,000,000원과 소유자의 과거 취득가격 217,000,000원만으로 지금의 최저가가 최근 거래시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 확약서로 권리 인수가 해소되는지 확인하고, 그다음 최근 거래와 비교해 가격을 판단해야 하는 물건입니다.