* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 대항력 포기 및 미배당 보증금 청구 포기까지 유효하게 포함하는 경우입니다. 제공된 기재만으로 확약서의 전체 문언은 확인되지 않습니다. 홍지영의 점유·계약관계는 별도 확인 대상입니다.

인천지방법원 2026타경502636. 십정동 미래아트빌 비동 502호의 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 소유자는 김광택이며 2021년 6월 10일 거래가액 193,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2021년 5월 27일 전입·점유를 시작한 임차관계가 존재합니다. 망 곽형진의 상속인 명의로 등기된 보증금 193,000,000원의 주택임차권입니다.

말소기준권리는 2022년 4월 5일 부평구 압류로 지정되어 있습니다. 해당 임차관계는 그보다 앞서 주민등록과 점유를 갖췄고, 확정일자도 2021년 5월 3일이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차관계로 분석됩니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 표시만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

이 사건의 중요한 예외가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약의 효력이 임차권의 잔여 보증금에 대한 대항력 포기까지 미치는 것으로 확인되면 해당 임차권의 실질적인 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 그 범위가 확인되지 않으면 기존 배당모형상 인수액을 검토해야 합니다. 확약은 해당 임차권에 관한 것으로, 다른 점유자의 권리까지 일괄 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

갑구의 부평구·관악구·서울특별시·국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 한국양봉농업협동조합·국민은행·하나은행 근저당권은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다. 다만 압류권자들의 조세채권 등이 당해세에 해당하면 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있어, 등기상 소멸 여부와 배당순위를 구분하여 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 구분

임차 관련 기재는 홍지영과 망 곽형진의 상속인 명의 임차권으로 구분됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 산입하지 않습니다. 상속인 명의로 등기된 주택임차권도 보증금 193,000,000원인 하나의 임차관계로 분석합니다.

* 주택도시보증공사의 확약서가 대항력과 잔여 보증금 청구 포기까지 유효하게 포괄하는 경우의 판단입니다. 아래 배당모형은 확약을 반영하지 않은 원래의 인수 추정액을 별도로 표시합니다.

③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)

아래 표는 확약 효력을 별도로 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 선순위 임차보증금에 배당하는 구조입니다.

이 배당모형에서 선순위 임차보증금의 미배당액은 2,516,000원입니다. 확약을 반영하지 않는다면 대항력 있는 임차권에 따른 매수인 인수 추정액이 됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약 효력이 대항력 포기까지 미치는 것으로 확인되면 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다.

신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 193,000,000원은 별도 기재되어 있지만, 임차보증금과 동일한 금액이므로 실제 채권의 대위·승계관계 및 배당수령권자를 반드시 확인해야 합니다. 이를 독립된 임차보증금으로 한 번 더 합산해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 압류와 관련한 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당금은 배당순위와 채권관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가 하락과 보증금 인수

확약이 적용되지 않는 대항력 임차관계에서는 낙찰가가 내려가더라도 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 최저매각가격이 낮아지는 것과 실질취득비용이 동일한 비율로 줄어드는 것은 아닙니다.

* 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차권의 대항력 및 잔여 보증금 청구 포기를 유효하게 포함하는 경우입니다. 표의 룰상 인수액은 확약 미반영 추정치이며, 회차별 집행비용 변화가 반영되어 있습니다. 홍지영의 미확인 권리관계는 별도입니다.

⑤ 가격 판단 — 신건 가격 메리트는 미확인

감정가는 194,000,000원이고 최저매각가 역시 194,000,000원입니다. 소유자 김광택의 2021년 취득 당시 등기상 거래가액은 193,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격만으로 현재 시세를 추정하거나 신건 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

가격 메리트를 판단하려면 인근 동일·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래, 최신 거래 및 거래 추세를 대조해야 합니다. 특히 해당 임차권의 확약 효력이 인정되지 않는다면 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재 동암역 남서측 인근. 주변에는 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 다수의 시내버스 노선과 동암역(국철 1호선), 간석오거리역(인천 1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 502호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 세장형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항도 확인되어 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 다세대주택이므로 동일 단지 아파트처럼 표준화된 거래가격 비교가 쉽지 않습니다. 개별 건물의 관리상태와 층별 선호도, 인근 유사 주택의 거래가격을 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 단순 등기 말소 동의인지, 대항력 포기와 미배당 보증금 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권. 을구 7번의 보증금 193,000,000원, 전입·점유·확정일자, 상속인 관계 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
• 홍지영의 점유. 2024.12.09 전입 기재와 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계, 인도 가능 여부를 별도 확인하세요. 확약서의 효력을 이 점유관계에 확대 적용해서는 안 됩니다.
• 조세채권과 당해세. 부평구·관악구·서울특별시 등의 압류에 관한 실제 체납액, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 채권관계. 신청채권 193,000,000원과 선순위 임차보증금 사이의 대위·승계관계를 확인해 중복 산입을 방지하세요.
• 유찰 시 비용. 확약 미반영 인수 추정액은 1회 유찰 시 40,772,800원, 2회 유찰 시 71,378,240원으로 증가합니다. 확약의 효력 확인 없이 최저매각가격만으로 입찰가를 판단하지 마세요.
• 현장 및 관리상태. 실제 점유, 건물 관리상태, 누수·설비 상태와 공용부분 미납관리비 등을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 법원의 매각조건을 확인하고 필요하면 전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “확약서는 핵심이지만, 확인 없이 안전을 단정할 수 없다”

이 사건의 권리분석은 보증금 193,000,000원의 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 제시된 배당모형에서는 신건 기준 2,516,000원의 보증금 미배당액이 발생합니다. 하지만 확약서가 대항력 및 잔여 보증금 청구 포기까지 유효하게 포함한다면 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 처리할 수 있습니다.

다만 홍지영의 보증금과 계약관계는 별도로 확인해야 하고, 압류 관련 조세채권 및 신청채권자의 대위·승계관계도 검토가 필요합니다. 신건 최저가 194,000,000원의 시장가격상 경쟁력 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 확약서의 효력 범위와 별도 점유관계를 먼저 확인한 뒤, 실질취득비용을 기준으로 가격을 검토해야 하는 다세대주택입니다.