인천지방법원 2026타경502658. 인천 남동구 구월동 대명어반스테이 11층 1110호, 전용 19.4535㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 임차인 유화연은 2022.06.07. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.16.입니다. 현재 말소기준권리는 2025.05.19. 남동구 압류이므로, 임차인은 그보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 유형입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 기준상 이 확약은 해당 임차권에 적용되어 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 따라서 가격 비교도 확약을 반영한 실질취득가 79,000,000원을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 11층 1110호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 19.4535㎡ · 철근콘크리트구조 22층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 황준봉 · 2022.05.14. 매매 · 거래가액 86,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약서가 핵심
2018년 신한은행 근저당은 2022.06.07. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2025.05.19. 남동구 압류입니다. 임차인 유화연의 전입일 2022.06.07.은 그보다 앞서고, 확정일자도 2022.05.16.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차권입니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
② 임차인 — 원칙상 인수 32,822,000원, 확약 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 유화연 제11층 제1110호 19.4535㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.05.16 배당요구 2024.07.10 | 대항력 有 우선변제 有 확약 제출 |
③ 시세 비교 — 소폭 낮지만 최근 추세는 -5.4%
대명어반스테이는 144세대, 2018.04.25. 준공입니다. 비교 가능한 전용면적대 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 82,916,666원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 79,875,000원과 최신 거래 80,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -5.4%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.2㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 19.45㎡ | 13 | 78,000,000원 |
| 2026.01 | 19.85㎡ | 16 | 78,500,000원 |
| 2025.09 | 19.8㎡ | 21 | 83,000,000원 |
| 2025.07 | 19.45㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2025.06 | 19.45㎡ | 18 | 80,500,000원 |
| 2024.10 | 19.45㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 19.45㎡ | 22 | 98,000,000원 |
| 2024.07 | 19.45㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2024.06 | 20.2㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2024.01 | 19.45㎡ | 15 | 83,000,000원 |
| 2024.01 | 19.45㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 79,875,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 82,916,666원 |
확약을 반영한 실질취득가 79,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.9%입니다. 최신 거래 80,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 따라서 신건 가격은 최근 시세보다 아주 조금 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.4% 낮아진 하락 추세라는 점을 함께 봐야 합니다. 전체 12건 평균 대비 95.3%라는 수치만으로 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 임차인 유화연 보증금 | 110,000,000원 | 77,178,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 32,822,000원입니다. 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남측 인근이며 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 22층 건물 내 11층 1110호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가 3,782,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 현황 확인. 폐문부재 등으로 내부 직접 확인은 이루어지지 않았고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 거래성. 대명어반스테이는 144세대이며 2018.04.25. 준공됐습니다. 비교 가능한 실거래 12건의 가격 범위는 75,000,000원부터 98,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 말소 대상과 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 구조 재계산. 확약이 적용되지 않는다면 신건 기준 미배당 보증금 32,822,000원이 원칙상 매수인 인수 대상이므로 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 82,916,666원보다 최근 12개월 평균 79,875,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.4%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 98.9%라는 점만으로 가격 여유가 크다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 이력 참고. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 신건에서 가격 여유가 충분한지 따로 점검할 필요가 있습니다.
- 현황 확인. 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 자체보다 확약서 확인이 먼저”
이 사건만 놓고 보면 임차인 유화연은 보증금 110,000,000원, 전입 2022.06.07., 확정일자 2022.05.16.으로 말소기준권리보다 앞선 명백한 선순위 임차인입니다. 신건 배당계산만 보면 부족분 32,822,000원이 남기 때문에 원칙적으로는 최저가가 내려가도 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 그렇게 보면 실질취득가는 79,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 79,875,000원의 98.9%입니다. 가격이 최근 시세보다 아주 조금 낮기는 하지만 최근 거래 추세가 -5.4%이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.0회인 만큼, 핵심은 확약서의 효력을 원문으로 확인한 뒤 최근 시세에 맞춰 가격을 판단하는 것입니다.
