인천지방법원 2026타경502659. 서창동 청봉빌리지 1동 5층 501호, 전용 72.035㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이정도이며 2022.04.06. 매매가 217,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.07.26. 국민건강보험공단의 압류입니다. 그런데 임차인 최영석은 그보다 앞선 2022.02.17. 주민등록과 점유를 갖췄고, 확정일자는 2022.01.06.이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
통상 구조라면 보증금 217,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계되는 유형입니다. 현재 매각가를 기준으로 한 배당계산에서는 최영석에게 194,428,000원이 배당되고 22,572,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 실제 임차인은 최영석 1명이며, 그 밖에 확인된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 575-6 청봉빌리지 1동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 72.035㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이정도 (2022.04.06. 거래가 217,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 준공 / 세대수 | 2008.01.14 · 청봉빌리지1 8세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리인 2022.07.26. 국민건강보험공단 압류보다 임차인 최영석의 주민등록·점유개시일인 2022.02.17.이 빠릅니다. 임대차계약 및 확정일자도 2022.01.06.로 선행합니다. 따라서 임차권등기가 2024.03.06.에 이뤄졌다는 이유만으로 이 임차인을 후순위로 볼 수 없고, 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 최영석 | 제5층 제501호 72.035㎡ 전부 | 2022.02.17 / 2022.01.06 | 217,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
※ 현재 회차 배당계산상 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액은 22,572,000원입니다. 확약 적용 시 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 1.77억, 신건은 111.9%
청봉빌리지1 전용 72.04㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균은 197,000,000원이지만, 여기에 2022.04 거래가 217,000,000원이 포함되어 있습니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 72.04㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2022.04 | 72.04㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.04㎡ | 1건 | 177,000,000원 |
| 전체 평균 | 72.04㎡ | 2건 | 197,000,000원 |
현재 최저가 198,000,000원은 전체 평균 197,000,000원과 비교하면 100.5% 수준이지만, 이 수치는 현재 가격 메리트를 뒷받침하지 못합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 177,000,000원과 비교하면 최저가는 111.9%입니다. 최근 거래 추세 역시 -18.4%로 하락 방향이 명확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 1. 임차인 최영석 보증금 | 217,000,000원 | 194,428,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최영석의 보증금 부족분은 22,572,000원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 별도로 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 서창중학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 인천2호선 운연역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기가 갖춰져 있으며, 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 청봉빌리지1은 8세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래가 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 흐름은 -18.4%여서 가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 물건의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 최영석 임차권의 말소 범위와 실행 조건을 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 대항력 선순위 구조 확인. 최영석의 주민등록·점유개시일 2022.02.17.은 말소기준권리 2022.07.26.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 보증금 미배당액 승계가 발생하는 구조입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 197,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 177,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 111.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.4%인 만큼 과거 217,000,000원 거래를 현재 시세의 기준점으로 삼는 것은 보수적이지 않습니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 217,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 22,572,000원의 부족분을 표시합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 최영석 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 198,000,000원인데, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 177,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 111.9%이고 거래 추세도 -18.4%입니다. 전체 평균 197,000,000원만 놓고 보면 비슷해 보이지만, 과거 217,000,000원 거래가 포함된 평균값으로 현재 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 권리 리스크는 확약으로 완화됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다.
