* 확약의 보증금 인수 해소 효력이 확인되는 경우의 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않은 배당계산상 인수액은 49,090,000원이며, 이 경우 최저가 기준 실질취득액은 284,090,000원입니다.

인천지방법원 2026타경502660. 인천 남동구 만수동 소재 다세대주택 '시온에' 2층 202호입니다. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 임차권등기상 해당 호실의 면적은 64.3044㎡입니다. 소유자 나영숙 씨가 2021년 210,000,000원에 취득한 물건으로, 주택도시보증공사가 청구금액 280,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 권리분석은 일반적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 과거 신한은행 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준은 2026.04.02 강제경매개시결정입니다. 반면 이은수의 주택임차권은 2024.08.06 등기됐고 전입일도 그보다 앞서므로, 확약을 고려하지 않으면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.

다만 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출한 사실이 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 원칙적인 인수액과 확약 반영 후 실질 인수액을 구분해야 합니다. 권리 해소 범위가 확인된다면 남는 핵심 변수는 가격입니다. 신건 최저가는 최신 거래와 최근 거래 평균보다 모두 높으며, 거래 추세도 하락 방향입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

이은수는 등기부상 주택임차권자이며, 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 280,000,000원과 신청채권자의 청구액 280,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서도 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래의 106.8%

시온에는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적대 거래는 아래와 같습니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 합친 전체 평균보다 최신 거래와 최근 거래 기준 평균을 우선합니다.

최근 거래 기준 평균은 최근 12개월 집계값으로 제시된 220,000,000원입니다. 다만 확인되는 최신 거래일은 2025.07이므로 2026.09.28 현재에는 거래 시차가 있습니다. 최신 거래를 현재의 확정적인 매매시세로 간주해서는 안 됩니다.

신건 최저가 235,000,000원은 최근 거래가 220,000,000원보다 15,000,000원 높습니다. 최근 거래 기준 평균 대비 비율은 106.8%이고, 전체 거래 평균 221,666,666원과 비교해도 106.0% 수준입니다.

최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 -1.1%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래를 근거로 감정가를 정당화하거나, 신건 최저가를 최근 시세보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)

집행비용 추정액과 우선배당액의 합계가 매각대금 235,000,000원에 해당합니다. 신청채권자의 예상 직접 배당액은 0원이며, 신청채권 관련 실제 회수·정산관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

유찰에 따른 실질취득액 비교

대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 높은 구조이므로, 유찰 후 가격을 볼 때도 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.

확약 미반영 실질취득액은 각 회차의 최저가와 예상 인수액을 합산한 이론상 금액이며, 회차별 집행비용 차이도 반영돼 있습니다. 확약 반영 금액은 해당 임차권의 인수 해소 효력이 확인된 경우에만 적용됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 만수고등학교 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대·다가구·단독주택과 주상용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 인천지하철 2호선 남동구청역과 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2017.12.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 필로티주차장, CCTV, 화재탐지 및 소화설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 10m, 남동측 약 8m의 포장도로와 각각 접하며, 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항이 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래 표본은 3건이고 최신 거래도 2025.07이므로, 거래 표본이 적다는 점을 고려해 개별 호실의 실제 매도 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 대항력 포기 여부, 임차보증금 부족분의 인수 해소 여부 및 효력 발생 조건을 확인하세요. 등기 말소 동의만으로 보증금 반환채무까지 당연히 면제된다고 가정하면 안 됩니다.
• 매각물건명세서. 을구 3번 주택임차권등기의 인수 문구와 확약서 관련 단서를 대조해야 합니다.
• 임차인·점유관계. 실제 임차인은 이은수 1명으로 확인됩니다. 현재 점유 및 인도 가능 여부와 별도의 임대차·점유관계 존재 여부를 재확인하세요.
• 배당 부족분. 신건 배당계산상 49,090,000원의 보증금 부족분이 발생합니다. 확약이 유효하게 적용되지 않는 경우에는 반드시 취득비용에 포함해야 합니다.
• 신건 가격. 235,000,000원은 최신 거래가 및 최근 거래 기준 평균인 220,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 -1.1%와 거래 시차를 감안해 가격을 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 최저가가 188,000,000원 또는 150,400,000원으로 내려가더라도, 인수 위험이 해소되지 않으면 실질취득액은 280,000,000원 안팎으로 유지됩니다.
• 관리비·인도비용. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유 상태, 명도 관련 비용 등을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문과 실거래 원본을 확인하고 필요한 경우 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “확약서 확인이 먼저, 신건 가격은 보수적으로”

이 사건의 핵심은 보증금 280,000,000원의 선순위 임차권과 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서입니다. 확약의 인수 해소 효력이 확인된다면 해당 임차인의 보증금 부족분은 실질 인수액에서 제외할 수 있습니다. 반면 그 효력이 확인되지 않으면 신건 기준 49,090,000원의 인수액을 고려해야 하고, 유찰되더라도 총취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

가격 역시 별도로 판단해야 합니다. 신건 최저가 235,000,000원은 최근 거래가 220,000,000원의 106.8%로, 최근 거래보다 비싸고 추세도 -1.1%의 하락 방향입니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본도 제한적입니다.

결론은 확약서 원문으로 권리 해소 범위를 확정하고, 실질취득액을 기준으로 가격을 검토하는 것입니다. 확약이 유효하더라도 신건에는 최근 거래 대비 가격 우위가 없으며, 확약 효력이 확인되지 않는다면 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.