인천지방법원 2026타경502670. 인천 연수구 연수동 연수주공3차아파트 304동 1401호입니다. 현재 소유자는 주식회사신혜이며, 2021년 10월 29일 거래가 269,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 지방자치단체 등의 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 청구금액 250,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 특징은 말소기준인 압류보다 앞서 대항력을 취득한 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인 구본혁은 2021년 12월 24일 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 최초 말소기준권리는 2022년 5월 9일 연수구 압류입니다. 임차인의 전입이 앞서므로 단순히 후순위 임차권등기라는 이유로 보증금 인수위험을 없다고 판단할 수 없습니다.

반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 문서는 매수인의 부담을 크게 바꿀 수 있으므로, 확약의 대상과 효력을 원본으로 확인하는 것이 이번 입찰의 가장 중요한 절차입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 먼저다

과거 한국주택은행·한국씨티은행·국민은행 등의 근저당권과 권숙희의 근저당권 및 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 연수구 압류를 기준으로 한 후속 압류, 경매개시결정 및 구본혁의 주택임차권등기입니다.

연수구·국세·이천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 남양주시 압류는 2024년 6월 20일 해제에 따른 말소가 기록되어 있습니다. 그러나 조세압류의 등기 말소와 실제 배당에서의 조세채권 우선순위는 별개이므로, 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 여부는 추가 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.5억과 확약서

실제 임차인으로 확인되는 사람은 구본혁 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 인원을 늘리거나 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.

확약의 전체 포기 효력이 확인되는 경우 실질 인수 0원. 확약을 반영하지 않은 배당모형상의 미배당액은 53,600,000원이며, 이는 확약의 실제 효력을 검토하기 위한 산술상 기준액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

제시된 배당모형상 매각대금은 집행비용과 임차인 우선변제에 전부 배분됩니다. 임차보증금의 미배당액은 53,600,000원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 250,000,000원은 이 모형에서 별도 배당이 없는 것으로 산출되어 있습니다.

다만 보증기관의 신청채권과 임차인 보증금 사이에 대위·승계 관계가 존재하는 경우 동일한 보증금 채권을 별개로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 배당 및 채권관계는 확정된 배당표와 권리관계를 기준으로 확인해야 합니다.

④ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금 부담은 남는다

대항력이 유지되는 경우에는 최저매각가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 유찰로 입찰가가 내려가더라도 배당 가능한 금액이 줄어 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.

위 금액은 확약에 따른 대항력·보증금 청구 포기 효과를 반영하지 않은 배당 시나리오입니다. 실질취득 부담은 낙찰가와 산술상 인수액의 합계이며, 회차별 차이는 집행비용 추정에 따른 것입니다. 확약으로 전체 인수의무가 해소되는 경우 실제 부담은 낙찰가를 기준으로 다시 판단해야 합니다.

⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 연수동 소재 연수중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 원인재역이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 1993.10.28 사용승인된 철근콘크리트 평스라브지붕 15층 건물의 14층입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됐으나, 폐문부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 및 철도보호지구 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 공동주택 입지와 교통 접근성은 확인되지만, 개별 호수의 내부 상태와 실제 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 환금성과 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 14번 주택임차권등기의 말소뿐 아니라 대항력 및 잔여보증금 청구 포기까지 포괄하는지 확인해야 합니다.
• 보증기관과 임차인의 권리관계. 주택도시보증공사의 신청채권과 구본혁 보증금의 대위·승계 범위를 대조하고, 동일 보증금의 중복 산정 여부를 검토해야 합니다.
• 임차인의 대항력. 구본혁의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
• 당해세 및 체납. 연수구·국세·이천시 압류와 관련된 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 내부 상태. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 현장조사와 점유관계 확인이 필요합니다.
• 가격 기준. 확약으로 인수가 전부 해소되는 경우와 해소되지 않는 경우를 분리해 판단해야 합니다. 후자의 경우 신건 실질취득 부담은 253,600,000원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2억짜리 아파트”보다 중요한 것은 확약의 효력

이 사건은 단순한 신건 아파트 경매가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있고, 보증금 250,000,000원이 최저가 200,000,000원을 웃돕니다. 확약을 반영하지 않은 배당모형에서는 미배당액 53,600,000원, 실질취득 부담 253,600,000원이 계산됩니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 중요한 변수입니다. 확약의 효력이 임차권등기 말소와 대항력·잔여보증금 청구 포기를 모두 포괄한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 정리될 수 있습니다. 반면 말소동의의 범위만으로 대항력 포기가 확인되지 않는다면 산술상 인수위험을 제거했다고 판단해서는 안 됩니다.

현재는 최근 실거래에 근거한 가격 할인 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 확약서 원본의 효력 확인, 조세채권 검토, 실제 점유 조사, 실거래가격 대조가 선행되어야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가의 숫자보다 낙찰 이후 실제로 얼마를 부담하게 되는지를 확정하는 데 있습니다.