인천지방법원 2026타경502674. 부평동 우주마루 8층 806호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있느냐”가 아니라 그 임차권이 매수인에게 실제로 남느냐입니다. 오정미의 전입일은 2015.07.09, 점유개시일은 2015.06.22이고 확정일자도 2015.07.09로, 말소기준인 2022.12.08. 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 권리 자체만 보면 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다.
등기된 주택임차권에는 임차보증금이 계약별로 150,000,000원과 233,000,000원으로 기재돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 을구 6번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 관해서는 보증금 숫자를 낙찰가에 다시 더하지 않고, 매수인 실질 인수액 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 415-3 우주마루 8층 806호 · 도로명 인천광역시 부평구 주부토로 54 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물 · 제8층 제806호 · 사용승인일 2011.04.26. |
| 소유자 | 김대성 · 2021.05.26. 매매 · 거래가액 233,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.12.08. 접수된 국의 압류입니다. 이전에 설정됐던 계양새마을금고·부일새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2023.11.21. 오정미 명의의 주택임차권등기가 접수됐고, 2026.04.06. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 기재 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정미 | 8층 806호 75.62㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 / 233,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | HUG 대위자 기재 |
임대차계약일자는 2015.05.12. 및 2021.05.26., 확정일자는 각각 2015.07.09. 및 2021.06.30.으로 기재돼 있습니다. 임차권등기에는 대위자 주택도시보증공사, 대위원인은 2021.08.23. 전세보증금반환채권 양수도계약으로 표시돼 있습니다. 임차인 행과 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 실제 임차인은 오정미 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 215,134,000원 |
| 미배당 | - | 17,866,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 219,000,000원 가정에서 집행비용 3,866,000원을 제외한 215,134,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권 233,000,000원 중 17,866,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액을 매수인이 추가로 인수하는 구조는 아니며, 말소동의 확약을 반영한 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부평동초등학교 동측 인근. 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천1호선 부평시장역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔 등으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물의 8층 806호이며 사용승인일은 2011.04.26.입니다. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 확약 대상이 을구 6번 주택임차권과 일치하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 선순위성 확인. 오정미의 점유개시 2015.06.22., 전입 2015.07.09.는 말소기준 2022.12.08.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 인수 문제가 핵심 위험이 되는 구조입니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 등기에는 150,000,000원과 233,000,000원이 계약별로 함께 기재돼 있으므로 이를 합산해 하나의 383,000,000원 보증금으로 계산하지 않습니다.
- 미배당과 인수 구분. 신건 기준 주택도시보증공사 미배당 17,866,000원은 신청채권자의 미회수액이며, 말소동의 확약을 전제로 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단 별도. 실거래 시세가 없어 219,000,000원의 시장 대비 적정성은 별도 시세 확인이 필요합니다. 유찰 후 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 않습니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실제 인수”를 분리해서 봐야 한다
이 물건은 오정미의 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력 있는 임차권이 존재하는 사건입니다. 보증금도 등기상 150,000,000원과 233,000,000원이 확인되어, 확약이 없다면 결코 가볍게 볼 구조가 아닙니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원이고, 신건 기준 실질취득은 219,000,000원입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 보증금 전액을 인수한다”가 아니라, 선순위 임차권은 존재하지만 확약으로 실질 인수는 해소된다는 점입니다.
다만 동일 물건군 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력까지 판단할 근거는 없습니다. 권리와 가격을 분리해, 확약서 원문과 매각물건명세서를 다시 대조한 뒤 시세를 별도로 확인하는 것이 이 사건의 최종 확인 포인트입니다.
