인천지방법원 2026타경502685. 부평동 엘루이 11층 1102호, 59.89㎡ 전부가 임차권 범위로 등기된 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박종란으로, 2020.07.05 매매를 원인으로 거래가액 239,000,000원에 취득한 등기가 2020.07.30 접수됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 점유자입니다. 등기상 별도의 근저당권 내역보다 2026.04.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기준으로 제시돼 있고, 그보다 앞선 2024.07.15 전현주 주택임차권등기가 존재합니다.
전현주 임차권등기에는 보증금이 239,000,000원에서 246,000,000원으로 변경된 두 계약, 주민등록·점유개시일 2020.07.30, 확정일자 2020.06.17 및 2022.07.07이 기재돼 있습니다. 원칙적으로 기준권리보다 앞선 임차권이어서 매수인 승계 문제가 핵심이 되지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 전현주 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 이 확약의 효과는 전현주 임차권에만 적용되며, 최미노에 대한 별도 위험까지 없애 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 11층 1102호 · 도로명 주부토로56번길 18-10 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 제11층 제1102호 59.89㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 14층 건물 |
| 사용승인 / 이용 | 2020.03.11 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박종란 · 2020.07.30 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용 기재 |
① 권리 흐름 — 전현주 임차권은 확약, 최미노는 별도 확인
등기부상 가장 중요한 선순위 권리는 전현주 주택임차권입니다. 전현주는 2020.07.30 주민등록 및 점유를 시작했고, 2024.07.15 임차권등기명령에 따라 을구 1번 주택임차권을 등기했습니다. 등기상 보증금은 최초 239,000,000원, 이후 계약에서는 246,000,000원으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전현주 주거 · 임차권등기 | 2020.07.30 | 2020.06.17 2022.07.07 | 239,000,000원 → 246,000,000원 | 有 | 有 배당요구 있음 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약 |
| 최미노 | 2026.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
* 전현주에 대한 0원 처리는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 조건에 따른 실질 분석입니다. 이 확약은 전현주 임차권에만 적용하며 최미노의 권리관계는 별도입니다.
③ 가격 판단 — 현재 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 232,000,000원으로, 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자의 2020년 등기상 거래가액은 239,000,000원이지만 이는 현재 시세를 직접 보여 주는 최근 거래로 보기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 권리관계와 실질취득비용을 먼저 확정하는 것이 중요합니다.
특히 전현주 임차권은 확약으로 실질 0원이지만, 최미노 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용 = 232,000,000원이라고 확정할 수 없습니다. 최미노에게 인수해야 할 보증금이 실제로 존재한다면 그 금액이 최저가에 더해질 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,048,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 227,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 18,048,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,048,000원을 제외한 227,952,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 청구금액 246,000,000원 대비 18,048,000원이 미배당됩니다. 이 배당 미달액 자체가 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 전현주 임차권은 확약에 따라 실질 0원으로 처리하며, 최미노의 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2020.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 11층입니다.
- 입지. 부평동초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천 1호선 부평시장역이 있어 감정평가에서는 교통사정을 보통으로 판단했습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 별도 차이가 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전현주 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 범위와 조건을 충족하는지 원문으로 확인하세요.
- 최미노 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금·계약일·확정일자·점유상태를 확인해야 실제 인수금액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 최미노는 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상인 점유자이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당 미달과 인수 구분. HUG 미배당액 18,048,000원은 그 자체로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 임차권별 승계 여부를 따로 봐야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 최근 실거래 비교 없이 감정가 232,000,000원만으로 가격 메리트를 평가하지 말고, 현재 시세를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 권리는 풀렸지만, 작은 미상 하나가 남아 있다”
이 사건의 표면적인 부담은 전현주 명의 주택임차권입니다. 등기상 보증금이 239,000,000원에서 246,000,000원으로 기재돼 있고 경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인이 매우 민감하게 봐야 할 사안입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 전현주 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그러나 이 사건을 곧바로 ‘인수 0원’ 사건으로 단순화해서는 안 됩니다. 최미노가 2026.02.05 전입한 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 전현주에 관한 확약은 최미노에게까지 확대되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 232,000,000원에 응찰하더라도 실질취득비용은 232,000,000원으로 확정되지 않은 상태입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 자체가 아니라 최미노의 실제 임대차관계를 입찰 전에 얼마나 확실하게 확인하느냐에 있습니다.
