울산지방법원 2023타경202. 울산 북구 산하동, 강동산하5로 22 제1동 1층 106호 근린생활시설입니다. 감정평가서상 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층에 위치하고, 이용상태도 근린생활시설로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 162,239,000원으로 감정가 473,000,000원의 34.3% 수준까지 내려와 있지만, 이 물건은 8회 유찰된 상태입니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.08.26. 접수된 경남은행 가압류 100,740,627원입니다. 그 뒤 국세 압류, 경매개시결정, 지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2017.10.31. 설정된 중울산농업협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2023.08.14. 확정채권양도에 따른 농업협동조합자산관리회사 권리이전 기재가 존재하므로 최신 등기부에서 현존 상태를 다시 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경202 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 강동산하5로 22, 1동 1층106호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 유재홍 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 162,239,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중울산농업협동조합 / 301,918,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.08.26. 경남은행 가압류 100,740,627원이고, 이후 국세 압류, 중울산농업협동조합의 경매개시결정, 울산 중구·북구 지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 162,239,000원으로 감정가 473,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인폭일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 이미 8회 유찰된 만큼, 낮은 최저가 자체보다 상가 수요·임대수익·공실 가능성·재매각 가능성을 중심으로 접근해야 합니다.
감정요항표상 대상물건은 ‘블루마시티효성해링턴플레이스2단지’ 북측 인근에 있고, 주위는 아파트, 근린생활시설, 나지 등으로 형성돼 있습니다. 차량 출입은 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있으나, 이 정도 입지 정보만으로 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,071,346원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 100,740,627원 | 100,740,627원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,427,027원 |
현재 회차 예상배당에서는 경남은행 가압류 100,740,627원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 ‘블루마시티효성해링턴플레이스2단지’ 북측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 10층 건물 내 1층 106호입니다.
- 설비. 공동 위생설비·공동 급배수설비·승강기설비·소화전설비·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지입니다. 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)·도시개발구역(강동산하지구)이며, 중로1류(폭 20m-25m)와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설이라는 용도와 8회 유찰 이력을 함께 고려하면, 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 2017년 근저당권 본등기는 이미 말소로 표시되지만 2023.08.14. 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기재가 있으므로 현존 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 유치권 결정문 확인. 100,100,000원 유치권 신고는 부존재 확정됐으므로 2025가단104939 화해권고결정과 2026.04.29. 확정 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·울산 중구·울산 북구 압류가 존재합니다. 당해세 금액과 배당순위를 확인해야 실제 배당·잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 신청채권자 배당 확인. 중울산농업협동조합 청구액 301,918,122원과 예상배당표의 관계를 배당요구서·채권승계자료·등기부에서 대조하세요.
- 상가 수요 확인. 8회 유찰된 근린시설인 만큼 감정가 할인율보다 현장 공실, 임대수요, 동일 건물·인근 상가의 실제 거래 및 임대조건을 먼저 확인하세요.
- 시설·관리비. 공동설비와 기계식주차설비가 있으므로 관리비 체납과 시설 유지비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 결정문·세금 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — 권리는 가벼워졌지만, 8회 유찰은 무겁다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 임차인은 없고 매수인 예상 인수액은 0원이며, 100,100,000원 유치권 신고도 부존재가 확정됐습니다. 권리분석만 보면 가장 큰 장애물은 해소됐습니다. 하지만 근린생활시설이 8회 유찰됐다는 사실은 가격과 환금성 측면에서 강한 경고입니다. 현재 최저가 162,239,000원이 감정가 473,000,000원의 34.3%라는 이유만으로 ‘저가’라고 평가해서는 안 됩니다. 여기에 국세·지방세 압류와 신청채권자 배당관계까지 원본 확인이 필요합니다. 권리 리스크는 낮아졌지만, 투자 판단은 보수적으로 접근할 사건입니다.
