울산지방법원 2023타경202. 울산 북구 산하동의 10층 건물 내 1층 106호 근린생활시설입니다. 감정가는 473,000,000원이지만 9회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 113,567,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
권리 구조에서는 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 별도로 신고됐던 공사대금 100,100,000원의 유치권은 채권자 농업협동조합자산관리회사가 제기한 유치권부존재확인 사건에서 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 화해권고결정이 2026.04.29 확정됐습니다. 반면 국세·지방세 압류는 실제 당해세 여부에 따라 배당표를 바꿀 수 있는 변수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경202 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 강동산하5로 22, 1동 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 유재홍 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 113,567,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 301,918,122원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없고, 유치권 신고는 해소
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권을 가진 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2021.08.26 주식회사 경남은행 가압류 100,740,627원이며, 그 이후의 국세 압류·경매개시결정·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가 113,567,000원은 감정가 473,000,000원의 약 24.01%입니다. 9회 유찰이라는 결과 자체가 감정가 수준에서 시장의 응찰 수요가 충분하지 않았다는 사실을 보여줍니다. 특히 용도가 아파트가 아니라 근린생활시설이므로, 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만 보고 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
동일 물건 또는 비교 가능한 근린시설의 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 9회 유찰을 ‘대폭 할인’으로만 해석하기보다 실제 임대수요·공실 가능성·재매각 난이도를 별도로 검증하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,938원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 100,740,627원 | 100,740,627원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,436,435원 |
현재 최저가 113,567,000원 가정 시 계산상 경남은행 가압류 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여금은 10,436,435원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 113,567,000원 | 0원 | 10,436,435원 |
| 10회 유찰 시 | 90,853,600원 | 11,922,392원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 72,682,880원 | 29,766,039원 | 0원 |
매각가격이 더 낮아져도 매수인이 후순위 채권자의 미배당액을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 제공된 계산상 10회·11회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당되지 못하는 채권액은 각각 11,922,392원, 29,766,039원으로 늘어납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 소재 블루마시티효성해링턴플레이스2단지 북측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 106호이며, 외벽은 치장석붙임 등, 창호는 강화유리 등입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 공동 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 2필지 일단의 세장형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지이며, 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 근린시설의 수익성과 환금성 판단을 위해 실제 점유·영업 여부와 임대 가능 수준을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 금액을 원본으로 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 현재 예상배당표의 후순위 배당과 잔여금이 달라집니다.
- 유치권 결정문 원본 확인. 2025가단104939 유치권부존재확인 사건의 화해권고결정 및 2026.04.29 확정 여부를 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 조사. 단순 가격 문제인지, 상권·공실·관리비·영업 적합성 등 근린시설 고유의 환금성 문제인지 현장조사가 필요합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 현재 실제 점유자와 영업 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 주변 1층 근린시설 매매·임대 사례를 직접 비교해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “왜 9번 유찰됐나”
이 물건의 권리상 장점은 분명합니다. 임차인은 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이며, 신고됐던 유치권 100,100,000원도 법원 사건을 통해 부존재가 확인됐습니다. 반면 투자 판단의 중심은 권리보다 근린시설의 환금성과 세금 배당 변수에 있습니다.
감정가 473,000,000원에서 현재 113,567,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내릴 수 없습니다. 이미 9회 유찰됐고 비교 실거래도 확인되지 않았습니다. 이 사건은 ‘권리는 비교적 정리됐지만, 가격의 적정성은 현장과 상권에서 다시 검증해야 하는 물건’입니다.
