인천지방법원 2026타경502713. 인천 남동구 만수동 아이원캐슬 4층 402호, 오피스텔 경매입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 195,000,000원인 신건이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 소유자 신재욱은 2021년 9월 소유권을 취득했고, 등기된 임차권자 조윤진은 그보다 앞선 2021년 8월부터 주민등록과 점유를 시작했습니다. 임차인의 권리가 2022년 국세 압류보다 앞서는 구조이므로, 보증금 인수 여부를 반드시 살펴야 합니다.

핵심은 두 갈래입니다. 하나는 207,000,000원의 주택임차권이고, 다른 하나는 감정평가 현장조사에서 확인된 별도 단기임대 점유자입니다. 첫 번째에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 하지만 확약서가 해당 임차권의 인수문제를 해소하더라도, 그 밖의 미상 점유자까지 자동으로 보호범위에 들어가는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

말소기준권리는 2022.03.08. 접수된 갑구 4번 국의 압류입니다. 앞서 설정됐던 부천지구원예농업협동조합 근저당권(채권최고액 840,000,000원)과 신한은행 근저당권(채권최고액 126,000,000원)은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 인수위험을 그 과거 근저당권들에서 찾을 필요는 없습니다.

이후 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정, 강서세무서장의 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 국세 압류는 매각으로 말소되는지와 별개로, 실제 조세채권의 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자는 별개

등기와 매각물건명세서에서 확인되는 임차권자는 조윤진 1명입니다. 현장에서는 이와 별도로 타인이 단기임대로 점유 중인 것으로 탐문됐으나, 관련 임대차계약서와 세부 권리관계는 확인되지 않았습니다.

③ 신건 배당과 원칙상 인수액

매각가를 195,000,000원으로 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하면 조윤진에게 배당되는 금액은 191,470,000원이며, 원칙상 미배당 보증금은 15,530,000원입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 신청채권액은 배당 시나리오상 각각 표시된 금액으로, 동일 기초채권의 중복 여부와 실제 채권 확정액은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금 인수는 늘어난다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 매각대금이 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 확약이 적용되지 않는 원칙적 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

따라서 이 사건은 단순히 유찰된 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 확약이 유효하지 않다면 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액을 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 반대로 확약의 효력이 확인된다면 해당 임차권의 원칙상 인수액은 실질 부담에서 제외할 수 있지만, 별도 단기임대 점유자의 위험은 여전히 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천지하철 2호선 모래내시장역 동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 모래내시장역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 기본 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역과 철도보호지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,566,000원/㎡입니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 호실의 전용면적, 주거 이용상태, 임대차 및 관리 상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 동일 지역의 최근 실거래와 실제 점유상태 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 5번 주택임차권의 대항력 포기와 보증금 미배당 인수문제까지 해소하는지, 효력 발생 조건과 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 별도 점유자 조사. 감정평가 당시 단기임대로 탐문된 타인의 신원, 실제 계약 당사자, 보증금, 점유개시일, 주민등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 구분. 조윤진의 원칙상 부족분 15,530,000원과 확약 반영 실질 인수 0원을 구분하고, 별도 점유자의 위험까지 포함해 인수액이 확정됐다고 판단하지 않아야 합니다.
• 배당순위 확인. 잠실세무서장·강서세무서장의 압류 관련 조세채권과 주택도시보증공사의 채권관계를 확인해야 합니다. 등기상 권리 말소 여부와 배당순위는 별개의 문제입니다.
• 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래, 최신 거래가 및 가격 추세를 확인한 뒤 낙찰가와 실질취득액을 비교해야 합니다.
• 점유·명도 비용. 단기임대 점유자가 실제로 거주하고 있다면 인도 및 명도 과정의 비용과 기간을 별도로 고려해야 합니다.
• 관리비·주차설비. 공용관리비 체납 여부와 기계식주차설비의 이용 및 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 임차권등기, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원문을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약 대상은 해소 가능, 미상 점유자는 별도 확인”

이 사건은 신건 최저가가 195,000,000원으로, 등기된 임차인의 보증금 207,000,000원보다 낮습니다. 확약을 반영하지 않는 원칙적 계산에서는 예상 미배당 보증금 15,530,000원이 매수인 인수문제로 이어집니다. 따라서 낙찰가가 낮다는 이유만으로 저렴한 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요합니다. 그 효력이 해당 임차권의 인수문제에 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 다만 확약서 원문상 대항력 포기 범위와 말소 조건의 확인이 선행돼야 합니다.

여기에 감정평가 당시 탐문된 별도 단기임대 점유자가 남습니다. 신원과 계약관계, 전입·보증금이 미확인인 만큼 대항력은 가능·미상으로 분류해야 하며, 주택도시보증공사의 확약을 그 점유자에게까지 확대할 수 없습니다. 현재 실거래 시세 역시 확인되지 않아 신건 가격의 적정성을 인정할 근거가 충분하지 않습니다.

결론적으로 해당 임차권의 확약 효력 확인, 별도 점유자의 권리관계 조사, 최근 시세 검증이 입찰 판단의 핵심입니다. 권리상 불확실성이 해소되기 전에는 최저매각가의 할인 여부보다 실제 매수인 부담과 추가 인수 가능성을 먼저 확인해야 합니다.