인천지방법원 2026타경502718. 인천 서구 왕길동 유현샤인빌 1동 201호, 전용 55.66㎡의 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 오승훈이고, 2022.07.15. 소유권을 이전받았으며 등기부상 거래가액은 178,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 2022.05.25. 전입한 임차인 손호영의 대항력과 보증금 178,000,000원, 그리고 그 뒤 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
말소기준은 2023.02.07. 국가의 압류입니다. 손호영의 전입일은 그보다 앞선 2022.05.25.이고, 확정일자도 2022.04.18.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 149,000,000원만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다. 현재 배당계산상 임차보증금 미배당액 31,886,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 손호영 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502718 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 672-2 유현샤인빌 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 · 전용 55.66㎡ · 지상5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.07.15. 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심
과거 경서농업협동조합의 근저당권 126,000,000원은 2022.05.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.02.07. 국가 압류이고, 이후 2025.11.18. 국가 압류와 2026.04.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손호영 | 제2층 제201호 55.66㎡ 전부 | 178,000,000원 | 2022.05.25 / 2022.04.18 | 대항력 있음 우선변제 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
유현샤인빌2차는 34세대, 2014.10.20. 준공입니다. 실거래 7건의 전체 평균은 139,571,428원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 131,000,000원이고 최신 거래는 2025.09. 134,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.86㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2025.03 | 55.66㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2023.08 | 51.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2022.06 | 55.66㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2022.04 | 53.64㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2021.08 | 53.99㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2021.06 | 59.37㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.66㎡ | 2건 | 131,000,000원 |
최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.7%입니다. 최신 거래 134,000,000원보다도 높은 가격대이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -8.4%로 나타납니다. 따라서 전체 평균 139,571,428원만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 최근 시세가 낮아지는 흐름에서 신건 최저가는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 손호영 보증금 | 178,000,000원 | 146,114,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 손호영 보증금의 부족분은 31,886,000원입니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 배당표의 부족분과 확약 반영 후 실질 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕길배수지 북측 인근에 위치하며, 주변은 연립·다세대주택과 상가점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 검단사거리역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제2층 제201호이며 연립주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 8~10m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·검단2지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,283,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못해 건축물대장 현황도면·외관목측·주변탐문 등을 참작해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 적용되는지를 전제로 합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 손호영은 2022.05.25. 전입, 2022.04.18. 확정일자로 말소기준 2023.02.07.보다 선순위입니다. 확약을 제외하면 배당 부족분 31,886,000원이 발생하는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 139,571,428원보다 최근 12개월 평균 131,000,000원과 최신 거래 134,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -8.4%입니다. 신건 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.7%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 입찰 전 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 표면적으로는 보증금 178,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 큰 물건입니다. 현재 회차 배당계산상 부족분도 31,886,000원입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 손호영 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그렇다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득 기준 149,000,000원은 최근 12개월 평균 131,000,000원의 113.7%이고, 최신 거래는 134,000,000원, 최근 추세는 -8.4%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “확약으로 권리 인수는 해소되지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높다”는 데 있습니다.
