인천지방법원 2026타경502750. 인천 계양구 동양동 힐타운 비동 302호, 전용 46.29㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 전종업이며, 2019년 2월 14일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 진행되는 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 131,200,000원입니다.

눈여겨볼 부분은 등기부 을구 순위 6번의 홍영식 주택임차권등기입니다. 보증금 131,200,000원, 전입 2022년 7월 4일, 확정일자 2022년 5월 6일로 경매개시결정보다 앞선 임차권입니다. 명세서에는 해당 임차권이 인수권리로 명시돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 단서가 함께 있습니다.

반면 2025년 1월 10일 전입한 이은미에 대해서는 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 홍영식의 임차권이 확약에 따라 정리되더라도 이은미의 권리까지 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 두 사람의 점유·임대차 관계가 서로 어떻게 연결되는지도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다

과거 소유자 명의로 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정 등은 2016년 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 보령수산업협동조합 근저당권도 2019년 2월 14일 해지로 말소됐습니다.

현재 주의할 권리는 과거 근저당이 아니라 2024년 8월 6일 등기된 홍영식의 주택임차권입니다. 제공된 권리관계의 말소기준은 2026년 4월 7일 강제경매개시결정이므로, 홍영식의 임차권은 그보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 전입자를 분리해야 한다

확인된 실제 임차 관련자는 홍영식과 이은미, 2명입니다. 보증기관인 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.

특히 동일 호실에서 확인된 두 사람의 관계를 구분해야 합니다. 홍영식의 기존 임대차와 이은미의 전입이 동일 임대차의 연장인지, 별도 임대차인지, 실제 점유가 누구에게 있는지에 따라 명도와 인수 판단이 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

아래는 제시된 매각가를 기준으로 한 배당 추정입니다. 홍영식 보증금에 우선배당하는 가정으로 작성돼 있으며, 확약서에 따른 실제 말소 처리 및 주택도시보증공사의 채권 승계·대위 관계를 반영한 확정 배당표는 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 위 표에서 주택도시보증공사 청구금액과 홍영식 보증금이 동일하므로 실제 대위·승계 여부 및 중복 배당 가능성을 원본 배당요구서와 채권계산서로 확인해야 합니다. 동일한 보증금 채권을 별개의 매수인 인수채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 늘어날 수 있다

홍영식의 선순위 임차권에 확약이 적용되지 않는 경우를 가정하면, 매각가가 내려갈수록 보증금 미배당분이 늘어날 수 있습니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.

위 인수금액은 확약을 적용하지 않은 배당 시뮬레이션상 금액입니다. 홍영식 임차권에 대한 말소동의 확약의 효력과 이행이 확인되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이은미의 미상 보증금은 별도이며 위 금액에 포함되지 않았습니다.

⑤ 가격 분석 — 최근 시세를 확인하기 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

신건 최저매각가격은 155,000,000원입니다. 소유자 전종업이 2019년에 취득할 당시 등기된 거래가액은 129,750,000원이지만, 이는 과거 거래가격일 뿐 현재 시세를 직접 나타내지는 않습니다.

현재 비교 가능한 동일 지역·유사 면적의 최근 실거래가격과 가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 저렴한지, 적정한지, 높은지 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 선순위 임차권과 별도 전입자의 권리관계를 함께 고려해야 하므로 최저가만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양도서관 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2011년 9월 27일 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 위생·상하수도·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·공항시설 관련 장애물제한표면구역·교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다.
• 민간임대주택. 등기부에 민간임대주택 등록 사실이 표시돼 있습니다. 매각에 따른 등록·임대의무 관계 및 기존 임대차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못해, 공부 및 유사 물건의 평가전례를 참고해 평가했습니다. 실제 내부 상태와 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기재된 대상 임차권, 말소 조건, 대항력 포기 여부 및 실제 이행 절차를 대조하세요.
• 이은미 임대차 조사. 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 형태를 확인하고, 홍영식과 별개의 임차관계인지 확인하세요.
• 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사의 신청채권과 홍영식 보증금 사이에 대위·승계 관계가 있는지 확인해 동일 채권의 중복 계산을 피하세요.
• 배당 및 인수 구분. 예상 미배당액 전체가 매수인 인수액은 아닙니다. 선순위 임차권의 실제 잔액과 확약에 따른 소멸 여부를 별도로 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 등록 상태와 매각 후 임대사업 관련 의무가 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 임차권등기 이후 현재 누가 실제 점유하고 있는지, 명도 및 인도 과정에 영향을 미칠 사정을 확인하세요.
• 시세 및 건물 상태. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격, 내부 수리 상태와 관리비 체납 여부를 점검하세요.
• 최신 원본 재확인. 매각기일 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “확약 대상 인수 해소와 별도 임차인 위험은 다른 문제”

이 물건은 보증금 131,200,000원의 선순위 임차권이 있다는 사실만 보고 무조건 인수형으로 처리해서도 안 되고, 반대로 말소동의 확약서가 제출됐다는 이유만으로 모든 임차 위험이 해소됐다고 판단해서도 안 됩니다.

홍영식 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약의 효력과 이행이 확인되는 범위에서 실질 인수액 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 이은미는 별도로 전입한 사람이며 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 별도 인수 위험이 남아 있습니다.

신건 최저가는 155,000,000원이지만 현재 시세와 비교할 자료가 확인되지 않았습니다. 따라서 가격상 이점도 확정할 수 없습니다. 이 사건은 홍영식 관련 확약서의 실제 효력, 이은미의 임대차 및 점유관계, 보증기관의 채권 승계 여부를 확인한 뒤 실질취득비용을 판단해야 하는 물건입니다.