수원지방법원 2025타경56953. 용인시 처인구 김량장동의 6층 철근콘크리트 건물 중 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김대성이며 2019.11.30 매매계약을 원인으로 거래가액 169,000,000원에 취득해 2020.02.27 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건은 등기만 단순하게 보면 안 됩니다. 2022.04.05 박소정 명의의 전세금 177,450,000원 전세권이 설정됐고, 그보다 뒤인 2022.08.04 국의 압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 동시에 박소정은 2020.02.10 전입한 임차인으로 조사됐으며, 2025.08.05 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 다만 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 명시돼 있고 배당자료 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56953 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 378-14 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 중부대로1398번길 17-2 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 47.23㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김대성 · 2019.11.30 매매 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박소정 / 177,981,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 본다
2018.12.17 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2020.02.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2022.08.04 국의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.04.05 박소정의 전세권입니다. 등기 순위상으로는 선순위이지만, 매각물건명세서에는 별도 인수권리가 없다고 적혀 있고 현재 예상배당에서도 전세권에 171,300,000원을 배당한 뒤 매수인 인수를 0원으로 보고 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소정 | 주거 | 2020.02.10 | 2025.08.05 | 450,000원 | 대항력 有 우선변제 |
전입일 2020.02.10은 말소기준인 2022.08.04 압류보다 빠르므로 조사자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 2025.08.05 확정일자를 받고 같은 날 배당요구도 했으며, 예상배당표에서는 보증금 450,000원 전액을 우선 배당합니다. 따라서 현재 배당 가정에서는 이 임차보증금 때문에 남는 매수인 인수액은 없습니다.
③ 시세 비교 — 98.9%지만 ‘최신 동일면적 시세’는 아니다
비교 가능한 실거래는 2건입니다. 평균은 177,000,000원, 최저 170,000,000원, 최고 184,000,000원이며 최저매각가 1.75억은 이 평균의 98.9%입니다. 다만 대상 면적은 47.23㎡인 반면 비교 거래는 63.06㎡·69.41㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래시점도 2021년입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 69.41㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2021.09 | 63.06㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 177,000,000원 |
수치만 보면 1.75억은 평균 1.77억보다 낮지만 차이는 크지 않습니다. 더구나 대상 호수와 면적이 맞지 않고 거래시점이 오래돼, 98.9%라는 비율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 최신 동일면적 거래가 확인되지 않은 상태에서는 신건 감정가 자체를 시세로 간주하지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 박소정 보증금 | 450,000원 | 450,000원 |
| 2. 전세권 · 박소정 | 177,450,000원 | 171,300,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박소정 | 177,981,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 미배당액은 184,131,100원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원 가정 기준
| 회차 | 매각가 | 총 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 175,000,000원 | 171,300,000원 | 184,131,100원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 140,000,000원 | 136,790,000원 | 218,641,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 112,000,000원 | 109,182,000원 | 246,249,100원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인성당 서측 인근. 주위는 다세대주택·연립주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 301호. 외벽은 외장석 등, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 도로가 소재합니다.
- 토지. 대체로 정방형의 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 3657은 12세대, 사용승인일은 2018.12.06입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 박소정 전세권 177,450,000원이 말소기준 압류보다 먼저 설정돼 있으므로 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’과 실제 배당요구·소멸 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 전세권자·대항력 임차인·강제경매 채권자가 모두 박소정입니다. 임대차계약서·전세권 설정원인·채권관계를 함께 확인하는 편이 좋습니다.
- 가격 비교 주의. 최저가 175,000,000원은 거래 평균 177,000,000원의 98.9%지만, 비교 표본이 2021년이고 대상 47.23㎡와 면적이 다릅니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원이며 제공된 시나리오에서는 두 경우 모두 매수인 인수가 0원입니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유상태와 명도 대상은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 최저가 1.75억, 실거래 평균 1.77억, 매수인 인수 0원입니다. 그러나 권리 구조는 단순하지 않습니다. 박소정의 177,450,000원 전세권이 말소기준 압류보다 먼저 설정돼 있고, 같은 박소정이 대항력 임차인이자 강제경매 채권자입니다. 반면 매각물건명세서는 인수권리를 해당사항없음으로 표시하고 배당표 역시 인수액을 0원으로 계산합니다.
가격 측면에서도 98.9%라는 숫자만으로 싸다고 단정하기 어렵습니다. 비교 거래가 2021년의 2건뿐이고 면적도 대상 호수와 다르기 때문입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 신건 감정가의 할인폭보다 선순위 전세권의 실제 소멸조건과 비교 시세의 적정성을 확인하는 것입니다. 권리 원문이 명세서와 일치한다는 점을 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
