인천지방법원 2026타경502756. 인천 검암동 하모니카운티 3층 303호로, 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자 서호범이 2022년 5월 매매계약을 체결하고 같은 해 6월 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다. 이후 부천시와 인천광역시 서구의 압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 청구액 200,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이번 사건에서 가장 중요한 것은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 유희조의 전입·점유일은 2022.06.08, 확정일자는 2022.04.19입니다. 말소기준인 2023.08.28 부천시 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출되어 있어, 등기상 인수 구조와 확약에 따른 실제 인수 효과를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 667-6 하모니카운티 3층 303호 도로명주소: 도요지로 232 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 지상 5층 중 3층 |
| 면적 | 임차권등기상 제3층 제303호 43.75㎡ 전부 |
| 건물 규모 | 하모니카운티 · 10세대 · 2015.12.15 준공 |
| 소유자 | 서호범 (2022.06.29 소유권 취득 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 · 부천시 압류 · 2023.08.28 |
| 인수 검토 권리 | 을구 5번 · 유희조 주택임차권등기 · 보증금 200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리는 2023.08.28 부천시 압류입니다. 기존 중소기업은행 근저당권 108,000,000원과 우리은행 근저당권 71,500,000원은 등기부상 이미 말소되었습니다. 부천시 압류, 이후 인천광역시 서구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 유희조의 주택임차권은 다릅니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2024.07.18에 접수되었지만, 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라거나 보증금 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억과 확약서의 효력
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
유희조 제3층 제303호 43.75㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.06.08 확정 2022.04.19 점유개시 2022.06.08 배당요구 2024.07.18 |
200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 검토 |
실제 임차인은 유희조 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 200,000,000원을 별도 임차인의 보증금처럼 더하지 않습니다. 보증금 배당과 신청채권자 채권의 관계를 원본 배당서류에서 확인해야 하며, 동일 보증금에 대한 대위·승계 관계라면 중복하여 인수액을 산정해서는 안 됩니다.
보증금 200,000,000원에서 이를 차감하면 55,858,000원이 미배당됩니다. 대항력이 유지되는 경우 이 금액이 매수인의 인수 대상이 됩니다. 따라서 실질취득금액은 147,000,000원 + 55,858,000원 = 202,858,000원입니다.
다만 현재 확인되는 문구는 임차권등기 말소동의이며, 유희조의 대항력 포기와 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 면제까지 명시되어 있는지는 확인되지 않습니다. 확약 원문에서 해당 권리의 포기·말소 범위와 조건이 확인되어 매수인에게 대항할 권리가 남지 않는다면, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그 전에는 등기·배당 기준의 55,858,000원 인수 가능성을 별도로 유지해야 합니다.
확약이 대항력 포기까지 유효하게 포함하는 경우의 인수액 0원과, 확약을 반영하지 않은 배당계산상 미배당액 55,858,000원은 서로 다른 판단 기준입니다. 말소동의 확약의 효력은 확약 대상 임차권에 한정되며, 다른 권리까지 일괄 면제하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이는 최저가와 실제 취득원가
하모니카운티에서 확인되는 비교 거래는 다음과 같습니다. 2021년과 2022년 거래이므로 2026년 현재 시세를 직접 입증하는 최신 거래는 아닙니다. 전체 평균뿐 아니라 실제 거래 시점과 면적 차이를 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 43.75㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 45.51㎡ | 3층 | 195,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 2건 | 197,500,000원 |
최저매각가 147,000,000원은 비교 거래 평균 197,500,000원의 74.4%입니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 입찰가만 비교한 수치입니다. 확약의 인수 면제 효력이 확인되지 않은 상태에서 이를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
더욱이 확인된 거래 시점이 2021~2022년에 머물러 있으므로, 2026년 현재의 가격 수준이나 상승·하락 추세를 확정하기에는 부족합니다. 최근 실거래를 새로 확인하기 전에는 과거 평균을 근거로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 유희조 · 보증금 우선변제 | 200,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 제시된 예상배당표 기준 임차인 미배당 보증금은 55,858,000원입니다. 주택도시보증공사 신청채권의 예상배당은 0원이며, 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당 및 확약의 효력에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득원가는 약 2억
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 147,000,000원 | 55,858,000원 | 202,858,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 117,600,000원 | 84,846,400원 | 202,446,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 94,080,000원 | 108,013,440원 | 202,093,440원 |
이 물건의 가격 구조는 일반적인 무인수 경매와 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하므로, 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액이 줄고 미배당 보증금은 증가합니다.
그 결과 유찰에 따른 최저가 하락폭이 실질취득금액의 하락폭으로 그대로 연결되지 않습니다. 인수 위험이 해소되지 않는 한 총취득원가는 보증금 200,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰 뒤의 낮아진 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 공촌동 소재 대인고등학교 남서측 인근. 주변에 다세대주택과 다가구주택이 분포하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물의 3층 303호입니다. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구), 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 1,906,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 표본이 2건이고 거래 시점도 오래되어 현재 매매가격과 매수 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없으며, 실제 현황과 공부상 이용상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 임차권등기 말소에만 한정되는지, 대항력 포기 및 미배당 보증금의 매수인 인수 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 유희조의 전입일 2022.06.08, 확정일자 2022.04.19, 보증금 200,000,000원과 실제 점유·권리관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득금액 판단. 인수가 유지되는 경우 신건 기준 취득원가는 202,858,000원입니다. 최저매각가 147,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- HUG 채권 중복계상 주의. 신청채권자 주택도시보증공사와 임차보증금의 대위·승계 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 최근 실거래 재확인. 확인된 거래는 2021년과 2022년입니다. 2026년 입찰 시점의 동일 면적·유사 층 거래를 추가로 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 임차권등기 이후 실제 점유 현황과 공용부분 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 주소 및 원본 대조. 사건 소재지와 등기부 표기 차이를 확인하고, 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 원문을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “1.47억에 낙찰받는 것과 1.47억에 취득하는 것은 다르다”
이번 사건은 대항력 있는 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 권리분석의 핵심입니다. 유희조의 보증금은 200,000,000원이고, 신건 예상배당에서는 55,858,000원이 부족합니다. 확약으로 인수 문제가 해소되지 않는다면 실질취득금액은 202,858,000원으로, 과거 실거래 평균 197,500,000원보다 높습니다.
유찰되어 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 낮아진 최저가 자체가 가격상 이익을 보장하지 않습니다. 반대로 제출된 말소동의 확약서의 효력이 대항력 포기와 잔여보증금 인수 면제까지 포함한다면 실제 부담 구조는 크게 달라집니다.
결론은 확약서의 효력 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다. 확약 확인 전에는 55,858,000원의 룰상 인수 위험을 고려해야 하며, 인수 해소가 명확해진 경우에도 2021~2022년의 오래된 거래 평균만으로 현재 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
