인천지방법원 2026타경502764. 제이케이루체스타지식산업센터 11층 건물 중 10층 1039호 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021.07.20 매매를 원인으로 거래가액 112,568,026원에 소유권을 취득했고, 임차인 이형석은 같은 날 임대차계약을 체결한 뒤 2021.07.21 확정일자, 2021.08.05 주민등록, 2021.08.06 점유개시를 갖췄습니다. 말소기준은 2023.06.20 강서세무서장 관련 국 압류이므로 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조입니다.
그 자체만 보면 위험도가 큽니다. 임차보증금이 112,000,000원으로 현재 최저가 105,000,000원보다 크고, 예상배당표에서도 집행비용을 제외한 102,730,000원만 배당돼 9,270,000원이 부족하기 때문입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 정확도 기준상 이형석 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 이형석 임차인에게만 적용되며, 별도의 임차인이 추가로 확인되는 경우 그 인수위험은 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1039호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 11층 건물 중 10층 · 임차권 범위 20.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 고완석 (2021.07.20 매매 · 거래가액 112,568,026원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인일 | 2020.05.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.06.20 갑구 6번 국 압류입니다. 뒤이어 2023.07.17 남동구(인천광역시) 압류, 2023.10.06 이형석의 주택임차권등기, 2026.04.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 임차권 자체는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있지만, 이형석은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖춰 보증금 미배당액은 원칙적으로 매수인 승계 문제가 생깁니다. 이번 사건에서는 그 부분을 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해소합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형석 | 10층 1039호 20.75㎡ 전부 주거(임차권등기) | 112,000,000원 | 전입 2021.08.05 확정 2021.07.21 점유 2021.08.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.10.06 | 실질 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약 |
임차인의 대항력과 우선변제권 자체는 명확합니다. 현재 회차의 예상 매각대금 105,000,000원에서 집행비용 2,270,000원을 제외하면 임차인에게 102,730,000원이 배당돼, 보증금 대비 9,270,000원이 부족합니다. 통상 구조라면 이 부족액이 매수인 인수액이 되지만, 이 사건은 제출된 말소동의 확약 때문에 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 가격·회차 구조 — 시세가 아니라 실질취득을 본다
현재 회차는 감정가 100%인 105,000,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없기 때문에 감정가나 최저가만 보고 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 다만 권리비용 측면에서는 확약이 유효하다는 전제 아래 현재 회차의 권리상 실질취득액은 105,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 105,000,000원 | 9,270,000원 | 0원 | 105,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,000,000원 | 29,912,000원 | 0원 | 84,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,200,000원 | 46,409,600원 | 0원 | 67,200,000원 |
룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 그대로 승계한다고 계산한 금액입니다. 이 사건에서는 제출된 말소동의 확약을 반영해 이형석 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 확약의 효력은 해당 임차인에 한정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 이형석 보증금(우선변제) | 112,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 임차보증금 부족분은 9,270,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측에 위치하며, 주변은 공장 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 10층 1039호이며, 사용승인일은 2020.05.04입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역 등에 포함되고, 토지는 평지의 정방형 공업용 부지입니다.
- 도로. 본건 필지는 남동측 광로와 접하며, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없어 거래빈도나 환금성을 가격 데이터로 검증할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이형석 임차인의 임차권등기와 보증금 잔액에 대해 실제로 어떤 조건과 범위로 적용되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.10 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기·매각조건 원문에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 자세한 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로 실제 점유자를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 105,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 별도로 현재 거래수준을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수구조를 바꾼다”
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 이형석의 보증금은 112,000,000원이고 현재 최저가는 105,000,000원이라 일반적인 계산으로는 9,270,000원의 인수액이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 제출돼 있어 정확도 기준상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 권리상 실질취득은 105,000,000원입니다.
다만 이를 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 현재 실거래 비교자료가 없어 105,000,000원이 시세보다 낮다는 근거가 없고, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 현장 임대관계 미상이라는 확인 항목도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 임차인 인수위험은 해소되지만, 가격과 선순위 특수등기 확인이 남은 구조로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
