인천지방법원 2026타경502796. 인천 부평동 뉴정일그린타운 제1동 4층 403호의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 100,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김성백이며, 주택도시보증공사가 청구금액 115,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2026년 4월 8일 강제경매개시결정입니다.
문제는 이보다 앞선 임차권입니다. 이정은의 주택임차권이 2024년 3월 19일 등기되어 있으며, 보증금은 115,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자 역시 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 유형입니다. 그러나 이번 사건에는 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 바로 이 확약이 가격보다 먼저 검토해야 할 핵심 서류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-276 뉴정일그린타운 제1동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경인로834번길 70 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호 |
| 임차권 목적물 | 제4층 제403호 39.03㎡ 전부 |
| 사용승인 | 2002.11.26 |
| 소유자 | 김성백 (2022.05.10 매매 취득 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 갑구 14번 · 2026.04.08 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 국민은행 근저당과 동양생명보험 근저당은 이미 말소되었습니다. 특히 동양생명보험의 채권최고액 28,600,000원 근저당은 2022년 5월 9일 해지로 말소되어 현재 인수대상으로 계산하지 않습니다.
현재 권리분석에서 핵심은 을구 5번 이정은의 주택임차권입니다. 임차권등기일은 2024년 3월 19일이며, 대항력 발생의 기초가 되는 점유·전입신고는 이보다 앞선 2022년에 이루어졌습니다. 갑구 14번 강제경매개시결정보다 앞서므로 단순히 후순위 임차권처럼 전액 소멸한다고 처리해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이정은 | 4층 403호 39.03㎡ 전부 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 선순위 임차권 말소동의 확약 |
| 임차인 | 이정은 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.04.03 / 2022.05.10 |
| 점유개시 | 2022.05.06 |
| 전입신고 | 2022.05.13 |
| 확정일자 | 2022.04.04 / 2022.06.03 |
| 임차권등기 | 2024.03.19 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 승계·확약 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 매수인 인수 | 확약 효력 확인 전제 실질 0원 |
“을구 순위 5번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”
따라서 해당 확약이 임차권 및 잔여보증금 인수 문제를 유효하게 해소한다는 전제에서는 이정은의 임차권에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다른 임차인의 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 확약으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 이정은 1명입니다.신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 115,000,000원은 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이정은 1명이며, HUG의 채권자 지위와 임차권 말소동의는 각각 구분하여 검토합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 이정은 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 100,000,000원에서 추정 집행비용 2,200,000원을 제외한 97,800,000원이 임차인에게 우선 배당되는 산식입니다. 임차보증금 115,000,000원 가운데 17,200,000원이 미배당되며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 별도 배당 예상액은 0원입니다.
배당표는 제공된 신건 가정에 따른 추정치입니다. 채권의 실제 귀속 및 승계관계, 확약의 효력, 당해세·최우선변제 등은 최종 배당에서 확인해야 합니다. 아래 인수위험 산식은 확약의 효력이 인정되지 않는 경우를 구분하기 위한 것이며, 확약이 유효하게 적용되는 경우의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가도 싸지는 것은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 산식상 인수위험 | HUG 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100,000,000원 | 17,200,000원 | 115,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 80,000,000원 | 36,840,000원 | 115,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 64,000,000원 | 52,552,000원 | 115,000,000원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 검증이 필요하다
감정가는 100,000,000원이며 현재 최저매각가격도 동일합니다. 소유자 김성백의 2022년 5월 10일 등기상 취득 거래가액은 115,000,000원입니다. 다만 과거 소유권 취득가격을 현재 시장가격으로 그대로 적용할 수는 없습니다.
이번 물건은 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 신건 최저가가 현 시세보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 선순위 임차권이 있는 물건이므로 확약의 적용 여부에 따라 가격을 평가하는 기준도 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 희망체육공원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 공동주택 등이 소재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2002년 11월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 위생시설, 상하수도시설, 개별난방설비 및 가스설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대지는 부정형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북측과 서측으로 각각 약 4~5m, 남측으로 약 2~3m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택으로서 거래 시에는 같은 지역의 유사 면적·층수·건축연도 물건과 비교할 필요가 있습니다. 임차권 말소 및 점유 정리 여부도 향후 매도 과정에서 중요한 확인사항입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 대상 임차권, 말소 조건과 이행 시점, 매수인에 대한 잔여보증금 청구 가능성까지 확인하세요.
- 대항력과 말소 범위. 이정은은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 임차권등기 말소동의와 실제 대항력 및 잔여보증금 인수 문제의 해소 여부를 구분해야 합니다.
- 배당 관계. 신건 가정상 임차인 예상배당 97,800,000원, 산식상 부족분 17,200,000원입니다. HUG의 신청채권과 임차인의 보증금을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 중복 계산하지 마세요.
- 실제 점유. 등기된 임차권과 별도로 현장 점유자 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 임차권 말소와 실제 점유 해소는 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.
- 최근 시세. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래사례와 현재 매물을 확인하고, 실질취득비용 기준으로 응찰가격을 검토하세요.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 미납 관리비와 내부 수리 필요성, 누수 및 건물 외벽 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 확약서 원문을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “1.15억 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건은 최저가 100,000,000원에 선순위 임차보증금 115,000,000원이 있는 다세대주택입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 머무르는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점이 다릅니다. 해당 확약으로 임차권과 잔여보증금 인수 문제가 유효하게 해소된다는 전제에서 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 배당 산식상 부족분 17,200,000원을 실제 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
다만 명세서의 말소동의 기재만으로 대항력 포기와 모든 이행 조건까지 확정할 수는 없습니다. 확약서 원문 확인이 입찰 판단의 첫 번째 조건이며, 이후 최근 실거래를 통해 최저가 1억원의 적정성을 검증해야 합니다. 현재는 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 가격 메리트에 대한 가점을 부여하기 어렵습니다. 확약의 실제 효력과 실질취득비용을 함께 검토해야 하는 조건부 권리분석 물건입니다.
