인천지방법원 2026타경502802. 부평동 더갤러리 6층 101-603호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박일성이며 2021.12.08. 매매를 원인으로 2021.12.16. 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 277,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 임차권자 한경석의 보증금 277,000,000원과 그보다 낮은 최저매각가 249,000,000원의 관계입니다.
한경석은 임대차계약일자와 확정일자가 2021.11.08., 주민등록일자가 2021.11.26., 점유개시일자가 2021.12.02.이며, 현재 말소기준으로 선언된 2023.06.30. 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 501-1 더갤러리 6층101-603호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.12.16. 소유권이전 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
2016.08.18. 농협은행주식회사 근저당권 182,400,000원이 설정됐지만 2021.12.02. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준은 2023.06.30. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 225,000,000원 가압류, 2024.01.26. 한경석의 주택임차권등기, 2025.12.26. 국의 압류, 2026.04.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한경석 | 6층 101-603호 74.4㎡전부 | 277,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
한경석은 실제 임차인 1명입니다. 주민등록일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 매각가 249,000,000원을 가정하면 집행비용 4,286,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 244,714,000원이 배당되고, 원칙 계산상 보증금 부족분은 32,286,000원입니다.
② 가격·회차 구조 — 확약이 없으면 총취득액은 보증금 수준
대항력 있는 임차인의 보증금 277,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조이므로 확약을 제외한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수 부족분이 그만큼 늘어납니다. 현재 회차 매각가 249,000,000원에서는 계산상 32,286,000원, 1회 유찰 시 매각가 199,200,000원에서는 81,388,800원, 2회 유찰 시 매각가 159,360,000원에서는 120,671,040원이 매수인 인수로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 32,286,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 81,388,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 120,671,040원 | 0원 |
확약이 없다면 이 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커져 매수인의 실질취득액이 보증금 277,000,000원 수준으로 수렴하는 대항력 인수형이기 때문입니다. 그러나 이 사건에서는 말소동의 확약서를 반영하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도의 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없어 249,000,000원이 시장가격 대비 높은지 낮은지는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 한경석 보증금 | 277,000,000원 | 244,714,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당 보증금은 32,286,000원이나, 말소동의 확약서를 반영한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평역 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 501-1·501-2 모두 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 계산상 32,286,000원 인수 위험을 실질 0원으로 바꾸는 핵심 근거이므로 적용 대상과 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 구조 확인. 한경석의 주민등록일자 2021.11.26.은 말소기준인 2023.06.30.보다 빠르고, 보증금은 277,000,000원입니다.
- 유찰 시 착시 주의. 확약이 없다면 1회 유찰 시 계산상 인수 81,388,800원, 2회 유찰 시 120,671,040원으로 증가합니다. 최저가만 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 세금 압류 확인. 2023.06.30. 계양세무서장, 2025.12.26. 부천세무서장 관련 국의 압류가 등기되어 있으므로 배당 및 말소관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 권리상 실질 인수 0원 여부와 별개로, 249,000,000원의 시장가격 적정성은 별도의 실제 거래자료를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.77억”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면적으로만 보면 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 277,000,000원이 신건 최저가 249,000,000원을 웃도는 전형적인 인수 위험형입니다. 배당표대로라면 244,714,000원이 임차인에게 배당되고 32,286,000원이 부족합니다. 일반적인 구조라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가므로 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 한경석 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 249,000,000원입니다. 다만 이 결론은 확약의 적용을 전제로 하므로 원문 확인이 가장 중요하며, 가격 자체가 시장 대비 유리한지는 별도의 실거래 확인 없이 단정할 수 없습니다.
