인천지방법원 2026타경502879. 인천 미추홀구 숭의동 제일행복해 703호, 공부상 오피스텔로 등재된 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 13층이며 해당 호실은 7층에 있습니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2021년 12월 거래가 217,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사의 가압류 등이 발생했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소가 아닙니다. 2023.06.30 국세 압류가 말소기준권리인데, 임차인 이강욱의 전입신고와 점유개시는 2021.11.19로 그보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 대항력과 배당 부족분을 먼저 확인해야 합니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약의 법적 범위와 실제 매수인 인수 여부를 분리해 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-9 제7층 제703호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 미추로 7 |
| 건물명 / 용도 | 제일행복해(171-9) · 오피스텔 |
| 건물 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 7층 |
| 동일 면적대 참고 | 59.53㎡ · 실거래 비교 면적 58.56~59.68㎡ |
| 규모 / 사용승인 | 12세대 · 2017.09.22 |
| 소유자 | 박일성 (2021.12.16 소유권이전 · 거래가 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.30 · 갑구 6번 · 국(계양세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
과거 농협은행 근저당권(채권최고액 151,200,000원)은 2021.11.19 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준인 계양세무서장 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천세무서장 압류 및 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 압류의 말소와 배당 시 세금의 우선순위는 별개이므로, 실제 세금 채권의 배당 관계는 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2.17억 보증금과 말소동의 확약서
실제 확인되는 임차인은 이강욱 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 별도 채권자 권리로 기재된 것이며, 임차인을 추가로 계산하거나 해당 금액을 임대차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
| 이강욱 주택전부 · 주거(임차권등기) |
전입·점유 2021.11.19 확정 2021.11.04 배당요구 2023.12.18 |
217,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 일반 산식상 인수 가능 말소동의 확약서 제출 · 효력 범위 확인 필요 |
“을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”
이는 인수 위험을 판단할 때 반드시 반영해야 하는 핵심 사항입니다. 다만 확인된 기재는 말소동의 확약서의 제출 사실이며, 임차인의 대항력 포기와 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 청구 포기까지 명시되어 있는지는 원문 확인이 필요합니다. 해당 범위까지 유효하게 확약되어 있다면 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 단순한 임차권등기 말소동의만으로 보증금 잔액의 인수 책임까지 자동 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
확약의 효력이 인수 면제에 미치지 않는 경우의 기본 산식도 확인해야 합니다. 최저가 195,000,000원에서 집행비용 3,530,000원을 제외하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 191,470,000원입니다. 보증금 217,000,000원과의 차액인 25,530,000원이 매수인 인수 가능액입니다. 이 경우 최저가에 부족분을 더한 실질 취득 부담은 220,530,000원으로, 보증금 규모에 수렴합니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래는 1.55억
제일행복해의 유사 면적 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 거래 평균은 178,041,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 9월의 155,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -14.0%입니다. 따라서 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 (최신) | 58.65㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2024.12 | 58.84㎡ | 8 | 201,000,000원 |
| 2024.10 | 59.68㎡ | 13 | 159,500,000원 |
| 2024.08 | 59.68㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2023.08 | 58.84㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2023.03 | 58.65㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2023.01 | 59.53㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 58.56㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 2022.09 | 59.53㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 58.65㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 11 | 168,000,000원 |
| 2022.06 | 58.65㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 178,041,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
현재 최저가 195,000,000원은 최근 실거래 155,000,000원보다 40,000,000원 높으며, 최근 시세의 125.8%입니다. 확약으로 임차인 인수 위험이 완전히 해소된다고 가정하더라도 취득가격 자체가 최근 거래 수준보다 비쌉니다.
반대로 확약의 인수 면제 효력이 인정되지 않는다면 신건 기준 최저가와 배당 부족분을 합친 부담은 220,530,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 보증금이 증가하므로, 유찰에 따른 최저가 하락을 곧바로 취득비용 절감으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,530,000원 |
| 1. 임차인 이강욱 · 우선변제 | 217,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 갑구 7번 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 청구 | 217,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 예상배당 계산을 기준으로 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 별도 권리 내역으로 표시하되, 동일 채권 또는 보증금 대위·승계 여부에 따라 실제 배당채권액이 달라질 수 있으므로 중복 배당을 확정하는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 확약이 없거나 매수인에 대한 인수 면제 효력이 확인되지 않는 경우, 낙찰가 하락에 따라 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다. 다음 표는 제공된 회차별 배당 추정치에 따른 일반 산식입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가능액 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 195,000,000원 | 25,530,000원 | 220,530,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 156,000,000원 | 63,984,000원 | 219,984,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 124,800,000원 | 94,747,200원 | 219,547,200원 |
합산 부담은 회차별 매각가와 일반 배당 산식상 인수 가능액의 합계입니다. 집행비용 차이 등으로 회차별 금액은 다르지만 실질 부담이 보증금 217,000,000원 부근으로 유지되는 구조입니다. 확약에 따른 인수 면제 효력이 확인되면 위 인수 가능액은 해당 임차인에 한해 실질 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의오거리 북서측 인근에 소재하며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물로 기본 전기·위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 주상용 건부지이며, 차량 통행이 가능한 포장 공도에 2면이 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 관련 토지이용 제한은 원본 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 직접 확인이 이루어지지 않았고, 통상적인 인테리어 및 관리 상태를 전제로 감정평가되었습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 오피스텔로 최근 12개월 실거래가 1건이며, 이전 기간 대비 거래 추세는 -14.0%입니다. 거래 표본과 매수 수요가 제한적일 가능성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 범위를 확인하세요. 임차권등기 말소동의뿐 아니라 대항력 포기와 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 청구 포기가 명확한지 확인해야 합니다.
- 임차인 인수 여부. 확약의 인수 면제 효력이 확인되지 않으면 신건 기준 25,530,000원의 일반 산식상 부족분이 존재합니다. 유찰 시에도 인수 가능액을 함께 계산해야 합니다.
- 압류 및 세금. 계양세무서장·부천세무서장 압류의 매각 소멸 여부와 별개로, 세금의 법정기일 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 중복 채권 확인. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구액, 임차보증금의 대위·승계 관계를 확인해 같은 보증금을 중복 산정하지 마세요.
- 가격 재검토. 최저가 195,000,000원은 최신 실거래 155,000,000원의 125.8%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해 응찰가격을 검토해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부, 점유 및 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 소규모 건물 관리. 공용관리비 체납, 시설 유지관리 상태, 승강기 등 공용설비의 수선 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 확약서 및 최신 실거래를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “확약서가 권리를 바꿔도, 가격까지 싸지는 것은 아니다”
이 사건은 선순위 대항력 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 함께 검토해야 하는 오피스텔 경매입니다. 일반적인 배당 산식에서는 신건 기준 25,530,000원의 미배당 보증금이 발생하지만, 확약에 따른 대항력 포기 및 매수인 상대 잔액 청구 포기가 유효하게 확인된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 권리 문제가 해소되더라도 신건 가격 195,000,000원은 최근 거래 155,000,000원보다 40,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세는 -14.0%이고, 단지는 12세대 규모에 평균 유찰 1.8회의 이력이 있습니다. 확약 효력 확인 전에는 최저가 하락을 취득가격 하락으로 오인해서는 안 되며, 확약 효력 확인 후에도 최근 시세를 기준으로 가격을 재검토해야 합니다. 이 물건의 관건은 확약서의 인수 면제 범위와 최근 시세에 부합하는 응찰가격입니다.
