인천지방법원 2026타경502881. 더프라임 1동 2층 204호, 전용 37.95㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 박일성으로 2021.09.07 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 128,000,000원입니다. 등기상 과거 근저당권은 모두 이미 말소됐으며, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.06.27 갑구 5번 국세 압류입니다. 그런데 임차인 변혜리는 2021.10.22 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 임차보증금 124,000,000원보다 낮아지는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 회차 시뮬레이션에도 1회 유찰 시 12,790,400원, 2회 유찰 시 35,155,840원의 인수액이 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 변혜리 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되므로, 별도의 임차인이 확인되는 경우 그 위험까지 함께 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502881 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-6 더프라임 1동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 37.95㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.09.07 소유권이전 · 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 더프라임 · 29세대 · 사용승인 2015.07.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
등기상 현재 분석의 핵심은 임차인 변혜리입니다. 임대차계약일은 2021.09.17, 확정일자는 2021.09.23, 전입·점유개시는 2021.10.22로 모두 2023.06.27 말소기준 압류보다 앞섭니다. 2023.11.21에는 보증금 124,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 변혜리 실제 임차인 1명 | 2층 204호 37.95㎡ 전부 | 124,000,000원 | 2021.10.22 2021.09.23 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
국세·지방세 압류는 2023.06.27, 2024.12.20, 2025.12.30 총 3건입니다. 배당에서는 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있어 후순위 채권자의 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수와 별개로 배당표를 볼 때 반드시 남겨둬야 할 변수입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 시세 이상
가격 판단은 장기간 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다. 더프라임 전용 37.95㎡의 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 140,000,000원, 최신 거래도 2025.10 · 140,000,000원입니다. 신건 최저가이자 실질취득액 142,000,000원은 이 기준의 101.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 37.95㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 37.95㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2024.10 | 37.95㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 37.95㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 37.95㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 37.95㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2021.07 | 37.95㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 37.95㎡ | 2건 | 140,000,000원 |
전체 7건 평균은 127,142,857원이지만 장기간 과거 거래가 섞인 값이므로 현재 가격 메리트 판단의 주근거로 쓰지 않는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 140,000,000원이고 최근 구간은 과거 구간 대비 14.8% 상승한 것으로 집계됩니다. 하락 추세는 아니지만, 그럼에도 현재 실질취득 142,000,000원은 최근 시세 140,000,000원보다 위에 있으므로 신건 가격에 할인 메리트는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 임차인 변혜리 보증금 | 124,000,000원 | 124,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 124,000,000원 | 15,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차인 보증금 124,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 15,212,000원을 배당받아 108,788,000원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 전용 37.95㎡ 주거용 집합건물입니다.
- 입지. 백석초등학교 남측 인근에 위치하며 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 2호선 독정역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 204호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역, 토지면적 707.8㎡, 공시지가 1,238,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단지 전체 29세대이고 최근 12개월 동일면적 실거래는 2건입니다. 거래가격 확인은 가능하지만 표본 수는 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문과 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 변혜리 1명입니다. 확약은 이 임차권에 한정되므로 현황조사·전입세대 등으로 추가 점유자가 없는지 확인할 필요가 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 0순위 차감으로 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 127,142,857원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 현재 회차 할인 없음. 실질취득 142,000,000원은 최근 시세의 101.4%로, 신건 가격 자체에 할인 메리트가 확인되지는 않습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 29세대·최근 12개월 거래 2건이라는 거래 표본을 감안해 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 시세 이상
이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으나 말소동의 확약서가 제출된 물건”이라는 점입니다. 변혜리는 2021.10.22 전입·점유해 2023.06.27 말소기준 압류보다 선순위이고 보증금도 124,000,000원이라 원래라면 유찰될수록 매수인 인수 문제가 커질 수 있습니다. 실제 룰상 계산도 1회 유찰 12,790,400원, 2회 유찰 35,155,840원으로 증가합니다. 하지만 확약이 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그러나 가격에서는 별도의 보수적 판단이 필요합니다. 신건 실질취득 142,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원의 101.4%이고, 더프라임은 29세대 다세대주택으로 최근 12개월 동일면적 거래도 2건입니다. 최근 추세 자체는 14.8% 상승이지만, 현재 회차가 최근 시세보다 저렴한 것은 아닙니다. 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 신건 가격과 소규모 다세대의 환금성을 함께 보는 사건입니다.
