인천지방법원 2026타경502882. 부평동 더갤러리 7층 102-704호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2020.06.25 매매를 원인으로 2020.07.31 소유권을 이전받았고, 등기부 기재 거래가액은 217,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 말소되는가”가 아닙니다. 임차인 안희재는 확정일자 2020.07.07, 전입·점유개시 2020.07.31로 데이터상 말소기준권리인 2022.09.23 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 통상 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결정적으로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 7층102-704호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로 118 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 제7층 제102-704호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.07.31 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
을구 1번 농협은행 근저당권은 2020.07.31 이미 말소되었습니다. 이후 데이터상 말소기준권리는 2022.09.23 동안산세무서장 압류이며, 2022.09.26 주택도시보증공사 가압류, 2025.03.24 남동세무서장 압류, 2026.04.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 안희재 | 7층 704호 70.7㎡ 전부 | 217,000,000원 | 2020.07.31 / 2020.07.07 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 안희재는 배당요구를 했고, 확정일자와 전입일을 갖춘 우선변제권 행사 대상입니다. 신건 매각가 221,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,894,000원 이후 임차보증금 217,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 현재 회차의 룰상 매수인 인수도 0원입니다.
유찰 시에는 상황이 달라집니다. 배당재원이 줄어들기 때문에 데이터상 계산된 룰상 인수액은 1회 유찰 시 43,475,200원, 2회 유찰 시 78,340,160원으로 늘어납니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 정확도 규칙상 안희재 임차권에 대해서는 이 룰상 미배당액을 실제 인수액으로 보지 않고 실질 인수 0원으로 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 221,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,800,000원 | 43,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 141,440,000원 | 78,340,160원 | 0원 |
확약은 안희재 임차권에 한해 적용되는 것으로 봅니다. 확약 밖의 별도 임차인이 존재할 경우 그 권리에는 이 효과가 미치지 않습니다. 감정평가서에는 상세 임대내역이 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 단정은 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 221,000,000원입니다. 등기부상 현 소유자의 2020년 거래가액은 217,000,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세를 대신할 수 있는 자료가 아닙니다. 따라서 신건 가격을 두고 현재 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 안희재 보증금 | 217,000,000원 | 217,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 106,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 217,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 2,288,000,000원 가운데 배당액은 106,000원, 미배당액은 2,287,894,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 남서측 인근으로, 주위에 동류형 업무시설·공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층으로, 급·배수, 소화전, 위생, 승강기, 주차, 화재탐지, 도시가스 설비와 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 각각 약 15미터, 8미터, 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건과 범위로 제출됐는지 매각물건명세서 원문과 함께 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인의 선순위성 확인. 안희재의 전입·점유개시일은 2020.07.31, 확정일자는 2020.07.07로 말소기준 압류보다 앞섭니다.
- 유찰 시 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액은 각각 43,475,200원, 78,340,160원으로 계산되지만, 본 분석에서는 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 처리했습니다.
- 점유관계 재확인. 확약은 안희재 임차권에만 적용됩니다. 감정평가서상 상세 임대내역은 미상이므로 별도 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 221,000,000원의 적정성은 최근 동일·유사 오피스텔 실거래와 직접 비교한 뒤 판단해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 말소기준권리가 국세 압류이므로 실제 조세채권의 배당관계와 매각으로 소멸하는 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수”는 다르다
이 사건을 등기 순서만 보면 안희재의 주택임차권등기가 2022.12.07이라 말소기준 압류보다 뒤에 있어 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 전입·점유개시는 2020.07.31로 더 빠르기 때문에 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.
그럼에도 이번 사건에서는 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 안희재 임차인에 대해 계산상 미배당액이 생기는 유찰 회차에서도 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다. 다만 가격 면에서는 최근 실거래 비교 근거가 없으므로, 신건 221,000,000원의 경제성을 권리 안전성만으로 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 원문 확인과 현재 시세 검증입니다.
