수원지방법원 2025타경57034. 경기도 화성시 새솔동 송산신도시대방노블랜드리버스위트2차 205동 2층 204호 아파트입니다. 감정가는 530,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 현재 소유자는 김태희 씨로, 2021년 12월 28일 거래가액 600,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 423,500,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 4월 19일 설정된 에스비아이저축은행 근저당권의 채권최고액은 138,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 후순위 채권자의 미배당과 매수인의 채무 인수는 구별해서 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이에이에이4블록 송산신도시대방노블랜드리버스위트2차 제205동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 수노을1로 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등 · 지상18층 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김태희 (2021.12.28. 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 530,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 아이피에스에스제일차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 127,742,265원 |
| 입찰보증금 | 매각조건 원본 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
| 말소기준권리 | 2021.12.28. 을구 2번 · 신한은행 근저당권 · 채권최고액 423,500,000원 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
당초 대방개발기업주식회사의 소유권보존등기 이후 김장철 씨에게 소유권이 이전됐고, 당시 설정된 대구은행 근저당권(196,650,000원)은 2021년 12월 28일 이미 말소됐습니다. 이후 현재 소유자 김태희 씨가 소유권을 취득하면서 신한은행 근저당권이 설정됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 5.30억의 적정성을 확인해야 한다
이 사건은 신건으로, 감정가 530,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 현재 소유자의 등기상 취득 거래가액은 600,000,000원이지만, 이는 2021년 당시의 거래금액으로 현재 시세를 직접 대변하지 않습니다.
따라서 과거 취득가액과 감정가만 비교해 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 최근 동일 단지·유사 면적의 실거래와 최신 거래가, 층별 가격 편차를 대조해야 합니다. 특히 이 물건은 2층에 위치하므로, 층별 거래 조건을 구분한 비교가 필요합니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 소유자 취득가액 | 600,000,000원 | 2021년 매매 거래가액 |
| 감정평가액 | 530,000,000원 | 신건 최저매각가와 동일 |
| 매수인 실질취득 기준액 | 530,000,000원 | 현재 최저가 낙찰·인수 0원 가정 |
③ 예상배당표 (매각가 530,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 우선 차감하고, 선순위 신한은행 근저당권과 후순위 에스비아이저축은행 근저당권 순서로 배당한 추정 결과입니다. 채권액은 각 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산정했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,700,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 423,500,000원 | 423,500,000원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 138,000,000원 | 98,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 561,500,000원이며, 예상 채권자 배당액은 522,300,000원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 모두 채권자에게 배당되면서, 후순위 에스비아이저축은행에 39,200,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 530,000,000원 | 522,300,000원 | 39,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 424,000,000원 | 417,360,000원 | 144,140,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 339,200,000원 | 333,651,200원 | 227,848,800원 | 0원 |
낙찰가격이 내려갈수록 채권자의 미배당 규모는 증가하지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수분이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 위 회차별 가격은 예상 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 향후 매각가격이 확정된 것은 아닙니다.
예상배당은 집행비용 및 근저당권 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 실제 채권 잔액, 집행비용, 당해세 및 우선배당 항목 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 새솔동 소재 새솔초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 송산그린시티 동측지구의 아파트지대로, 주변에는 공동주택단지와 초등학교, 공원 및 하천 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 2층이며, 위생급배수·난방·승강기·소화전 설비와 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 내부상태. 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등의 구조입니다. 감정평가서에서도 내부구조 및 상태의 재확인이 요구된다고 기재했습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 중로에 접합니다. 토지는 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 학교 관련 보호구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도와 단지 내 주거환경은 확인되지만, 실제 환금성과 적정 매수가격은 최근 유사 호수의 거래량·거래가격을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 2번 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 에스비아이저축은행 근저당권과 경매개시결정등기의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고가 확인되지 않더라도 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사 및 현장 확인을 통해 명도에 필요한 사항을 점검하세요.
- 신건 가격 검증. 과거 취득가액 600,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 실거래를 확인하세요.
- 내부상태 확인. 내부구조 및 상태의 재확인이 요구된 만큼 현장조사와 수리비 검토가 필요합니다.
- 미배당과 인수 구분. 신건 예상 미배당 39,200,000원은 채권자 회수 부족분이며, 매수인 인수 채무로 합산하지 않습니다.
- 관리비 및 명도비용. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자의 인도 협의 비용을 별도로 확인하세요.
- 입찰 전 최종 대조. 매각기일과 매각조건의 변동 여부, 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 가격 판단은 시세 확인 후”
이 사건은 선순위 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 경매개시결정등기가 소멸하는 구조입니다. 신건 예상배당에서는 후순위 에스비아이저축은행에 39,200,000원의 미배당이 발생하지만, 해당 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
다만 실질취득 기준액이 530,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고 실제 임대관계 및 내부상태의 재확인도 요구됩니다. 따라서 권리상 인수 부담은 낮으나, 신건 가격의 적정성과 현장 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 물건으로 정리할 수 있습니다.
