인천지방법원 2026타경502888. 부평동 삼성캐슬아파트 9층 902호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)입니다. 지상 10층 건물의 9층에 있으며, 임차권등기에는 대상 범위가 49.84㎡로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 박준우 씨로, 2022년 3월 24일 거래가 157,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2023년 1월 9일 개명에 따른 등기명의인 표시변경을 마쳤습니다.

이번 경매의 핵심은 은행 근저당이 아니라 가압류와 선행 임차권의 관계입니다. 말소기준은 2024년 10월 18일 인천신용보증재단의 가압류(33,700,000원)입니다. 그러나 임차인 김희주의 전입신고일은 2021년 1월 14일로 그보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 분석되며, 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수위험이 처음부터 없다고 판단해서는 안 됩니다.

다행히 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 매각 후 말소까지 유효하게 보장한다면 실질 인수는 0원입니다. 다만 말소동의와 대항력 포기의 구체적 범위, 이행 조건은 확약서 원문으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

등기상 과거 한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 뒤 2019년 1월 4일 해지로 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류 역시 2023년 6월 20일 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 주목할 말소기준권리는 갑구 7번 인천신용보증재단 가압류입니다.

그 이후 등기된 부평구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 반면 을구 3번 김희주의 주택임차권등기는 2025년 3월 4일 접수됐지만, 실제 전입·점유가 말소기준 이전이므로 선행 대항력 여부를 별도로 살펴야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 인수 판단을 바꾼다

실제 임차인은 김희주 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 등기상 임차보증금은 최초 157,000,000원, 변경 후 165,000,000원으로 기재돼 있습니다.

※ 등기상 최종 임차보증금은 165,000,000원입니다. 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약의 유효성과 이행을 전제로 한 판단입니다. 확약서에 대항력 포기 및 잔여 보증금 청구 처리에 관한 명시적 문구가 있는지 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 신건 가격을 단정하지 말 것

감정가와 현재 최저매각가격은 모두 200,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다. 다만 이 호수와 비교할 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않아 2억이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

등기에는 2019년 1월 4일 이전 소유자의 거래가 150,000,000원과 2022년 3월 24일 현 소유자의 취득 거래가 157,000,000원이 기재돼 있습니다. 이는 과거 거래 이력이며 현재 시세를 직접 대체하지는 못합니다. 따라서 과거 거래가격이나 감정가만으로 가격 할인율을 산정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

매각대금 2억을 가정하면 집행비용 3,600,000원을 공제하고, 인천신용보증재단에 33,700,000원, 주택도시보증공사에 162,700,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 주택도시보증공사의 청구액 대비 2,300,000원 미배당이 발생하며 소유자 잔여금은 없습니다.

이 표는 제시된 추정 배당 시나리오로, 임차인의 선행 우선변제권·주택도시보증공사의 권리승계 범위·당해세·최우선변제 등에 따른 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 김희주 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 채권자 미배당액 2,300,000원 역시 확약서상 실질 인수액과는 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약서 효력 확인이 먼저다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 남측 인근입니다. 주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하는 주상혼용지대에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 부평역이 소재해 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물이며 외벽 석재마감, 내부 벽지·타일마감, 새시창이 적용됐습니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·접도. 세장형 평지의 공동주택 및 업무시설 건부지로, 남측 세로에 접합니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역의 기재상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 부평역 접근성을 갖춘 도시형생활주택이지만, 개별 호수의 거래가격·층·상태를 반영한 비교거래 확인이 필요합니다. 주변 입지만으로 2억의 적정성을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김희주 임차권의 말소, 잔여 보증금 청구, 대항력 행사에 관해 어떤 범위와 조건을 정하고 있는지 직접 확인해야 합니다.
• 명세서 재확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 3번 주택임차권의 인수 문구와 확약 단서를 함께 대조하고, 매각기일까지 정정·변경 여부를 점검해야 합니다.
• 실제 임차인 1명. 김희주의 임차권과 주택도시보증공사의 신청채권을 별도의 두 임차보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당순위 검증. 김희주의 전입·확정일자와 인천신용보증재단 가압류의 선후관계, 주택도시보증공사의 권리승계 범위를 원본 서류와 배당자료로 검증해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물 및 유사 도시형생활주택의 최근 실거래가격과 최신 거래를 확인한 다음, 감정가 200,000,000원의 적정성을 평가해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유는 별개의 확인 사항입니다. 현장 방문과 현황조사를 통해 현재 점유자, 인도 가능 여부, 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 체납·제한사항. 공용부분 관리비 체납, 지방세 관련 압류채권, 입찰일 현재 토지거래허가 관련 제한사항의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 대조해야 합니다.

맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 0원”은 함께 성립할 수 있다

이 물건은 임차권이 아예 없는 단순한 경매가 아닙니다. 임차인 김희주의 전입일이 말소기준보다 빠르고, 최종 보증금도 165,000,000원으로 기재돼 있습니다. 따라서 원칙적으로 매수인에게 인수위험이 있는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 예외가 있습니다. 확약이 유효하게 이행되고 잔여 보증금 청구 문제까지 정리되는 것을 전제로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 반대로 그 조건이 충족되지 않는다면 대항력 있는 임차권의 인수위험을 다시 계산해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가가 200,000,000원이지만, 최근 실거래 비교를 거치지 않았으므로 가격 메리트는 보류해야 합니다. 특히 유찰 시 최저가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 확약의 효력 확인이 낙찰가격 자체보다 먼저입니다. 이 사건의 핵심은 확약서 원문 검증, 실제 배당순위 확인, 최근 시세 대조입니다.