인천지방법원 2026타경502894. 경서힐타운 1동 2층 204호, 전유면적 52.88㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정현수이며 2024.10.15 매매, 2024.10.16 소유권이전으로 거래가액은 150,000,000원입니다. 현 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2026.04.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 박신아의 주택임차권등기와 정세은·강영성의 전입이 있어, 단순히 “경매개시결정 이후는 소멸”만 보고 끝낼 수 없는 구조입니다.
핵심은 세 사람을 분리해서 보는 것입니다. 박신아는 보증금 150,000,000원, 전입 2022.11.28, 확정일자 2022.11.15, 임차권등기 2024.12.09로 권리관계가 구체적으로 확인됩니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 143,000,000원에서는 집행비용 2,802,000원 이후 140,198,000원이 우선변제되고 9,802,000원이 남는 계산이지만, 말소동의 확약이 제출되어 박신아에 대해서는 그 미배당액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 처리합니다. 반대로 정세은·강영성에게는 이 확약이 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 764-1 경서힐타운 1동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.88㎡ · 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 중 2층 |
| 사용승인 | 2010.07.19 |
| 소유자 | 정현수 (2024.10.15 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미확정
② 임차인 분석 — 실제 점유·임차인 3명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박신아 | 2022.11.28 / 2022.11.15 | 150,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 정세은 | 2025.12.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강영성 | 2026.03.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
* 말소동의 확약은 박신아 임차권에만 적용합니다. 정세은·강영성의 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않은 이상 그 위험까지 함께 소멸한다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 143,000,000원은 표면상 95.3%, 그러나 인수 미상
경서힐타운은 총 12세대이고, 대상 면적은 52.88㎡입니다. 시세 집계상 동일 면적 거래는 2024.10 2층 150,000,000원 1건이며, 최신 거래가와 최근 12개월 평균도 모두 150,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저매각가 143,000,000원은 최근 시세 기준 95.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 52.88㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.88㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
가격만 떼어 놓으면 최저가가 최근 시세 집계보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 정세은·강영성의 보증금이 미상이므로 실제 취득원가는 143,000,000원으로 확정되지 않습니다. 박신아의 확약만 반영하면 143,000,000원이 실질취득 기준이지만, 확약 밖 임차인에게 승계할 금액이 확인되면 그만큼 실제 부담이 추가될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 95.3%라는 숫자는 권리 미확정분을 제외한 표면 가격 비교로만 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 박신아 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 140,198,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박신아 보증금의 미배당액은 9,802,000원입니다. 다만 말소동의 확약을 반영하면 박신아에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 계산에는 정세은·강영성의 미상 보증금은 포함되어 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박신아 미배당액은 늘지만 확약 적용
| 회차 | 매각가 | 박신아 계산상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 9,802,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 38,001,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 60,527,360원 | 실질 0원* |
박신아의 경우 낙찰가가 내려가면 배당 계산상 미배당액은 커지지만, 확약 적용으로 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다. 다만 이 원칙은 박신아에게만 적용됩니다. 정세은·강영성의 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면, 그 금액은 유찰 여부와 별개로 추가 부담이 될 수 있으므로 이 두 사람의 권리 확인 전에는 “유찰될수록 싸진다”고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 경서힐타운 총 12세대 중 전용 52.88㎡ 물건입니다.
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택과 각종 근린생활시설이 소재하며 주위상황은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물의 2층 204호이며 사용승인일은 2010.07.19입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,247,000원/㎡, 토지면적 338.9㎡입니다.
- 규제. 소로2류·특수도로 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 박신아 임차권등기 말소동의의 대상·조건과 실제 말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 정세은 확인. 2025.12.05 전입자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 강영성 확인. 2026.03.13 전입자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가. 현재 143,000,000원은 박신아 확약만 반영한 기준입니다. 다른 점유자의 승계액이 확인되면 그 금액을 더해 시세 150,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 재검증. 집행비용 2,802,000원, 박신아 예상배당 140,198,000원 구조와 실제 배당요구·세금관계를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 명도. 실제 점유자가 복수로 확인된 만큼 낙찰 후 인도·명도 대상과 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임대차 자료와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나가 지워져도, 나머지 둘은 따로 본다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 박신아의 보증금 150,000,000원이지만, 그 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 그래서 표면만 보면 최저가 143,000,000원이 최근 시세 집계 150,000,000원의 95.3%라 가격상 여지가 있어 보입니다.
그러나 실제 판단의 중심은 박신아가 아니라 정세은·강영성입니다. 두 사람은 모두 2026.04.10 경매개시결정보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 상태에서는 대항력을 확정할 수 없고, 승계금액도 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 확인된 주된 인수는 해소됐지만 실질취득원가는 아직 확정되지 않은 사건입니다. 143,000,000원이라는 최저가보다 먼저 확인해야 할 숫자는 두 미상 점유자의 보증금입니다.
