인천지방법원 2026타경502899. 부평동 엘루이 4층 401호 오피스텔입니다. 등기상 핵심은 2024.07.12. 설정된 정소나의 주택임차권입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.04.22., 최초 확정일자는 2020.03.27.로 확인되고, 경매의 말소기준으로 제시된 2026.04.10. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 등기 상태만 보면 매수인에게 넘어올 수 있는 선순위 권리입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 보완사항이 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 1번 주택임차권등기 — 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 정소나의 해당 임차권에 한해 적용되므로, 이 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 4층 401호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 주부토로56번길 18-10 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2020.03.11 |
| 소유자 | 전현정 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 정소나의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일자는 2020.03.25.와 2022.03.26., 주민등록일자·점유개시일자는 2020.04.22., 확정일자는 2020.03.27.과 2022.03.28.로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024.07.12. 접수됐고, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정소나 | 4층 401호 59.83㎡ 전부 | 2020.04.22 | 2020.03.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 207,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 이 207,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,900,000원 | 203,302,000원 |
| 미배당 | - | 5,598,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 207,000,000원 가정 시 집행비용 3,698,000원을 제외한 203,302,000원이 주택도시보증공사에 배당되고 신청채권 208,900,000원 중 5,598,000원이 남습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 임차권 역시 말소동의 확약서를 반영해 실질 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 5,598,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 46,418,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 79,074,720원 | 0원 |
유찰될수록 주택도시보증공사의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수액이 커지는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 말소동의 확약서가 주된 인수위험을 제거하는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 오피스텔으로 이용중입니다.
- 주위환경. 부평동초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 서측 인근에 부평시장역(1호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 401호이며, 사용승인일은 2020.03.11입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상이 을구 1번 정소나 임차권인지 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 등기상 임차권은 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로 인수되는 권리이므로, 확약의 효력과 말소 절차를 확인하는 것이 권리분석의 최우선 항목입니다.
- 배당요구 확인. 정소나는 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없으므로 감정가 207,000,000원의 적정성은 별도의 시세 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.09.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘확약 원문’과 ‘가격 검증’
이 물건은 등기만 보면 정소나의 선순위 주택임차권 때문에 단순한 권리구조가 아닙니다. 임차보증금도 199,000,000원에서 208,900,000원으로 기재돼 있어, 확약이 없다면 매수인에게 매우 중요한 부담이 될 수 있는 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 핵심은 확약서가 실제로 을구 1번 임차권을 완전히 말소시키는지 원문을 확인하는 것이고, 가격 판단의 핵심은 별도의 최근 실거래 검증입니다. 현재 자료만으로는 “권리 부담은 확약으로 해소, 가격 메리트는 판단 보류”가 가장 일관된 결론입니다.
