수원지방법원 2025타경57089. 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 장안프라임광교 10층 1005호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 광교역(경기대) 1번 출구 남서측 인근에 위치합니다. 소유자 전귀자 명의의 부동산으로, 동수원신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 24,990,000원입니다.
권리관계의 핵심은 2016년 설정된 최초 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류, 임차권등기 및 경매개시결정의 소멸 여부가 결정됩니다. 다만 최초 근저당권은 설정 당시 채권최고액이 229,450,000원이었으나, 이후 130,000,000원으로 변경등기된 사실이 있어 배당표의 채권액과 실제 등기상 채권최고액을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1256 장안프라임광교 10층 1005호 도로명주소: 경기도 수원시 영통구 대학3로4번길 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 10층 건물 내 10층 1005호 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 전귀자 (단독소유, 2016.11.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 동수원신용협동조합 / 24,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2016.11.24 을구 1번 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 임차인 / 보증금 | 김성환 · 20,000,000원 · 임차권등기 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 후순위 권리
말소기준은 2016.11.24 접수된 을구 1번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당권, 하나카드 및 중소기업은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권등기
확인된 실제 임차인은 김성환 1명입니다. 건물 전유부분 전부를 주거용으로 임차했고, 보증금은 20,000,000원입니다. 주민등록일은 2021.09.06으로 말소기준권리 설정일보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김성환 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
20,000,000원 1차 월 950,000원 2차 월 1,000,000원 |
점유 2021.09.04 전입 2021.09.06 1차 확정 2021.09.05 2차 확정일자 없음 |
대항력 없음 우선변제 별도 확인 인수 0원 승계신고 아님 |
| 1차 계약일 | 2021.08.21 |
|---|---|
| 2차 계약일 | 2022.08.20 |
| 점유개시일 | 2021.09.04 |
| 주민등록일 | 2021.09.06 |
| 확정일자 | 2021.09.05 (1차 계약) / 2차 계약 없음 |
| 임차권등기 | 2025.09.12 · 을구 3번 · 수원지방법원 임차권등기명령 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2025.09.12 |
| 대항력 | 없음 — 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제권 | 선순위 근저당에 우선하지 않으며, 실제 배당순위 및 최우선변제 적용 여부는 별도 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
③ 가격 분석 — 신건 299,000,000원의 경쟁력은 별도 검증
감정가와 최초 최저매각가격은 모두 299,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 현재 확인된 내용만으로는 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 제시하기 어렵습니다.
따라서 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 확정할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 개별 호실의 내부 상태와 층, 임대수익성 및 최근 매매사례를 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
| 회차별 시나리오 | 매각가격 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 299,000,000원 | 76,103,513원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 239,200,000원 | 135,066,313원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 191,360,000원 | 182,236,553원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가 및 채권 배당 추정치를 반영한 비교입니다. 실제 유찰 여부나 향후 최저매각가격을 확정하는 자료는 아닙니다. 근저당권 변경등기와 임차인 배당을 반영하면 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,986,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동수원신용협동조합 최초 채권최고액 기준 · 이후 변경등기 존재 |
229,450,000원 | 229,450,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 66,000,000원 | 64,564,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 하나카드 | 59,721,722원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 14,945,791원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 370,117,513원 | 294,014,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
이 추정안에 따른 채권자 미배당액은 76,103,513원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 이는 변경 전 채권최고액을 적용하고 임차인 배당과 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 실제 배당 결과가 달라지더라도, 제공된 권리관계와 명세서 기준의 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교역(경기대) 1번 출구 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 광교역과 버스정류장이 소재해 대중교통 이용 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물이며 외벽은 화강석붙임 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수설비, 엘리베이터 및 도시가스 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형이며 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·광교지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 택지개발지구, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,430,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 광교역 접근성과 오피스텔 이용 상태는 수요 검토 요소입니다. 다만 실제 매매가격, 임대수익률 및 공실 위험을 검증해야 환금성과 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기 재확인. 을구 1번 최초 채권최고액 229,450,000원과 변경 후 130,000,000원을 구분하고, 실제 확정채권액 및 배당순위를 확인하세요.
- 임차인 배당 검토. 김성환의 보증금 20,000,000원, 1차 확정일자 및 배당요구 내역을 대조하고 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자와 점유 상태를 확인하고 인도 절차 및 명도 비용을 검토하세요.
- 신건 가격 확인. 감정가 299,000,000원이 최근 실거래 및 주변 오피스텔 시세와 비교해 적정한지 확인하세요. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 임대수익성. 등기상 월 차임은 1차 950,000원, 2차 1,000,000원입니다. 기존 계약 조건과 현재 시장 임대료를 구분하여 수익성을 검토하세요.
- 관리비 및 시설 상태. 공용부분 체납관리비, 관리규약, 내부 상태와 보수 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
장안프라임광교 1005호는 말소기준 이후의 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김성환은 보증금 20,000,000원의 실제 임차인이지만, 전입일이 최초 근저당권 설정일보다 늦어 대항력이 없습니다. 명세서상 매수인 인수권리도 없으므로 권리분석상 인수액은 0원입니다.
그러나 배당 추정표는 최초 근저당 채권최고액을 사용하고 있어 변경등기를 반영한 재검토가 필요합니다. 임차인의 배당과 최우선변제 여부도 별도로 확인해야 합니다. 또한 신건 최저가 299,000,000원을 객관적인 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서 가격상 이점이 있다고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 배당 검증과 시세 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
