인천지방법원 2026타경502924. 동수역 남서측 인근의 ‘동수지앤지’ 5층 502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 강호경이며 2021.09.15. 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 232,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권 취득보다 앞선 조현진의 임대차입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.05., 주민등록과 점유개시는 2021.08.25.이고, 2023.10.12. 임차보증금 232,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 과거 농협은행 근저당 202,800,000원과 주식회사액트캐쉬대부 근저당 15,000,000원은 각각 2021.08.25.와 2021.08.11. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2026.04.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 조현진의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있어, 이 임차권의 매수인 인수액은 본 리포트에서 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-138 동수지앤지 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 안남로11번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 502호 |
| 사용승인일 | 2017.04.19 |
| 소유자 | 강호경 (2021.09.15. 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
핵심은 조현진 1명입니다. 임대차계약일 2021.08.05., 확정일자 2021.08.05., 주민등록·점유개시 2021.08.25.로 2026.04.13. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 대항력 有이고 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현진 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 232,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건 역시 확약이 없다면 현재 회차 기준 210,000,000원 + 25,740,000원 = 235,740,000원이 매수인의 룰상 총부담이 됩니다.
1회 유찰 시 매각가 168,000,000원에는 룰상 인수액 67,152,000원, 2회 유찰 시 매각가 134,400,000원에는 룰상 인수액 100,281,600원이 계산됩니다. 즉 낙찰가 하락만으로 경제적 부담이 단순히 줄어드는 구조가 아닙니다. 다만 본건은 조현진 임차권에 관한 말소동의 확약서가 있으므로 그 인수액은 실질적으로 0원으로 처리되고, 현재 회차 실질취득은 낙찰가인 210,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 조현진 보증금(우선변제) | 232,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조현진의 보증금 미배당액은 25,740,000원이며, 확약을 반영하지 않은 룰상 매수인 인수액도 25,740,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 조현진 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 집행비용은 3,740,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘동수역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 동수역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 5층 502호이며, 사용승인일은 2017.04.19.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 및 기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 남동측 약 5m 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 조현진 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 대상 권리와 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 5번 주택임차권, 보증금 232,000,000원, 임대차계약일 2021.08.05., 주민등록·점유개시 2021.08.25., 확정일자 2021.08.05.를 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약이 유효하게 반영되면 현재 회차 실질취득은 210,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 총부담은 235,740,000원입니다.
- 유찰가만 보지 않기. 확약을 배제한 계산에서는 유찰될수록 임차보증금 미배당·인수액이 커지므로 최저가 하락 자체가 곧 경제적 할인은 아닙니다.
- 시세 별도 검증. 감정가·최저가 210,000,000원이 실제 오피스텔 거래가격 대비 유리한지는 주변 동일·유사 물건 실거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 232,000,000원의 대항력 있는 임차권이 감정가 210,000,000원보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제로 현재 회차 배당계산에서는 25,740,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히고, 유찰될수록 룰상 인수액도 커집니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 조현진 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 210,000,000원입니다. 다만 이 결론은 조현진 임차권에 대한 확약에 한정되며, 입찰 전에는 확약서 원본과 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다. 가격 측면에서는 별도의 실거래 수치가 제시되지 않은 만큼 신건 210,000,000원을 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
