수원지방법원 2025타경58164. 용인시 기흥구 중동 스위트캐슬 에이동 303호, 전용 55.28㎡ 다세대·공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 백대인이고 2021.06.16. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리 흐름의 기준은 2021.10.13. 강북구 압류입니다. 이후의 예스자산대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 오케이에프앤아이대부 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 임차권자 윤은상입니다. 임대차계약일 2021.05.11., 전입·점유개시일 2021.06.11., 확정일자 2021.05.11., 보증금 250,000,000원으로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 신건 230,000,000원 배당 시 집행비용 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 우선변제되고, 원래 계산상 24,020,000원이 남습니다. 다만 신청채권자가 2026.6.1. 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 내용이 있어 윤은상 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58164 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 665-21 스위트캐슬 에이동 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 언동로125번길 26-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 55.28㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 백대인 · 2021.06.16. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,116,438원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약이 핵심
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤은상 | 2021.06.11. | 2021.05.11. | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 반영 실질 0원 |
| 김정환 | 2024.12.06. | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 신건보다 낮다
스위트캐슬(A,B동) 전용 55.28㎡를 중심으로 확인된 거래 중 최근 12개월 거래는 2025.04. 230,000,000원, 2026.03. 210,000,000원이며 최근 12개월 평균은 220,000,000원입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 230,000,000원은 이 평균의 104.5%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 55.28㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 55.28㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2023.08 | 55.28㎡ | 4 | 227,000,000원 |
| 2022.06 | 54.99㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2022.06 | 54.54㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 54.99㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 55.28㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 54.99㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 54.54㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 54.99㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.28㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
전체 10건 평균은 206,700,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 220,000,000원보다 현재 실질취득 230,000,000원이 높고, 최신 2026.03. 거래도 210,000,000원이므로 신건을 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 값은 8.2%로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 윤은상 보증금 | 250,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부주식회사 | 8,620,438원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 9,360,478원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,116,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 규칙상 윤은상 보증금 부족분은 24,020,000원이지만, 2026.6.1. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물의 3층 303호입니다.
- 주위환경. 중일초등학교 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·학교·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 절대보호구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래표본. 스위트캐슬(A,B동)은 20세대이며 확인된 거래는 10건입니다. 최근 12개월 표본은 2건으로 개별 호수의 층·상태에 따른 차이를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.1. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 윤은상 임차권의 미배당분까지 실제로 해소하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 230,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 104.5%로 최근 시세 이상입니다.
- 최신 거래도 확인. 2026.03. 동일 전용 55.28㎡ 거래가 210,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 김정환 점유관계. 2024.12.06. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상인 만큼 실제 점유와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 금액에 따라 배당 순서·배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 문제는 확약으로 풀리지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표에서도 신건 기준 24,020,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.6.1. 제출된 확약서대로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다면 윤은상 관련 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 김정환도 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다.
남는 핵심은 가격과 확약 원문 확인입니다. 실질취득 230,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 104.5%이고 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다. 따라서 권리 인수 위험이 확약으로 해소된다는 전제에서도 신건 자체를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 권리에서는 확약의 유효성과 적용 범위를 확인하고, 가격에서는 최근 거래보다 높은 신건가를 그대로 받아들이지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
