수원지방법원 2025타경58262. 수원시 팔달구 교동에 위치한 퀸즈하임 4층 402호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 현재 소유자는 고석입니다. 소유자가 2021년 1월 27일 거래가 229,000,000원에 취득했고, 같은 해 3월 주식회사인터넷청과 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 사건은 단순히 근저당권 이후의 권리가 소멸한다는 사실만으로 판단해서는 안 됩니다. 임차인 남광호의 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르기 때문입니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제로 확약서를 적용하지 않은 신건 배당 시뮬레이션에서는 61,194,000원의 보증금 부족분이 계산됩니다.

그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026년 4월 22일자 확약서는 보증금에 관한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 따라서 해당 보증금의 매수인 인수는 실질적으로 해소되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약서가 핵심

기존 우리은행 근저당권 2건은 2018년 9월 19일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 3월 4일 설정된 주식회사인터넷청과의 근저당권 120,000,000원입니다.

이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 남광호는 2021년 1월 25일 전입 및 점유를 시작했고, 2020년 12월 29일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기가 2023년 2월 15일 이루어졌더라도 기존 대항력의 선후관계를 임차권등기일만으로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

실제 임차인은 남광호 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금 역시 별개의 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.

남광호는 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차인입니다. 원칙적인 배당 계산상 보증금 전액을 받지 못하면 미회수분의 인수 문제가 발생합니다.

확약이 없다고 가정하면 신건에서 계산되는 보증금 미회수액은 61,194,000원입니다. 이는 확약 전의 이론적 인수 계산액이며, 실제 부담액으로 중복 가산하지 않습니다. 확약의 효력은 해당 보증금에 한정되므로 별도의 임차인이나 인수권리가 확인되면 독립적으로 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약을 적용해도 신건은 최근 거래보다 비싸다

가격 비교 대상은 수원 교동 퀸즈하임입니다. 2018년 6월 11일 사용승인된 16세대 규모의 건물이며, 동일 면적 31.95㎡의 최근 실거래가 확인됩니다.

최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저가 171,000,000원은 최근 거래의 126.7%입니다. 확약을 적용한 실질취득금액도 최저매각가와 같은 171,000,000원이므로, 최근 시세보다 저렴하다는 평가는 성립하지 않습니다.

확약이 없는 경우에는 최저가와 보증금 부족분을 합한 실질취득금액을 비교해야 합니다. 이 사건에서는 확약으로 주된 인수가 해소되므로 171,000,000원을 기준으로 판단하지만, 그 금액 자체가 최근 거래보다 높다는 점은 변하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

신청채권자 청구액과 임차보증금은 중복 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 위 표는 제시된 배당순위에 따른 단순 추정입니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 증가와 확약 효과 구분

확약이 없는 선순위 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 매수인이 부담할 보증금 부족분이 증가합니다. 따라서 최저매각가 하락만으로 실질취득금액이 비례해서 줄어드는 구조가 아닙니다.

확약이 적용되지 않는 상황에서는 각 회차의 미배당 보증금까지 고려해야 합니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 실질 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 따라서 확약 적용을 전제로 한 실질취득금액은 각 회차의 매각가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 힐스테이트푸르지오수원 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설·업무시설·주택이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 남측 인근에 수인분당선 매교역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 402호입니다. 승강기, 개별난방, 위생·급배수 및 소방설비와 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 중로가 개설되어 있으나 해당 방향의 직접 진출입은 곤란하며, 남동측 포장도로를 통해 출입합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·상대보호구역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정사항도 있어 적용 대상과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 퀸즈하임은 16세대 규모이며 최근 확인되는 동일 면적 거래는 1건입니다. 소규모 건물의 제한된 거래 표본만으로 개별 호실의 환금성을 단정하기 어렵습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원문과 제출 주체, 권리 행사 범위를 확인하세요. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 기재도 함께 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 남광호의 을구 5번 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 인도·점유 관계를 확인하세요.
• 가격 상한 점검. 신건 171,000,000원은 최근 실거래 135,000,000원의 126.7%입니다. 과거 소유자 거래가 229,000,000원을 현재 시세로 사용하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원입니다. 확약 전 계산상 인수액과 확약 적용 후 실질 인수액을 구분해 검토하세요.
• 세금 압류 확인. 광명세무서장·국민건강보험공단·수원시 관련 압류가 등기되어 있습니다. 매각에 따른 등기 소멸과 실제 배당에서의 당해세 우선순위는 구분해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 현재 점유 상태와 공용부분 미납 관리비, 명도 일정 및 필요 비용을 별도로 확인하세요.
• 거래 표본 보완. 비교 실거래가 1건뿐이므로 동일 건물 또는 인근 유사 도시형생활주택 거래와 호실별 층·향·상태를 추가로 대조하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 확약서 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건의 본래 위험은 선순위 대항력 임차인의 229,000,000원 보증금입니다. 신건 배당 계산만 보면 61,194,000원의 부족분이 발생하지만, 신청채권자가 제출한 확약서에 따라 해당 보증금의 대항력이 포기되고 임차권등기가 말소되므로 매수인 인수는 실질 0원으로 분석됩니다.

그렇다고 신건 가격의 경쟁력이 확보되는 것은 아닙니다. 확약을 적용한 취득 기준금액 171,000,000원은 최근 실거래 135,000,000원보다 높습니다. 거래 표본도 1건에 불과한 16세대 규모 도시형생활주택인 만큼 가격과 환금성 검토가 중요합니다.

결론은 주된 권리 인수는 확약으로 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이므로 가격 접근에 신중해야 한다는 것입니다. 확약서의 효력·임차권등기 말소·현재 점유 상태를 검증하고, 최근 거래가격을 중심으로 응찰금액을 판단해야 합니다.