* 인수 추정액은 제시된 예상배당에 따른 금액입니다. 주택도시보증공사의 확약서가 대항력 포기와 해당 보증금의 인수책임 해소까지 포함하는 것으로 확인되면 박수현 관련 실질 인수액은 0원이며, 최저가 기준 실질취득액은 225,000,000원이 됩니다. 말소동의만으로 모든 보증금 인수책임이 소멸한다고 단정하지 않고, 확약서 원문과 매각물건명세서의 인수조건을 확인해야 합니다.

인천지방법원 2026타경502925. 부평구 부평동 풀하우스 제9층 제901호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 신재욱이 2021년 8월 거래가 245,000,000원에 취득한 물건으로, 이후 국세 압류와 주택임차권등기가 설정됐습니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며 청구금액은 245,000,000원입니다.

권리분석에서 중요한 날짜는 2022년 12월 26일입니다. 잠실세무서장의 압류가 말소기준권리로 표시돼 있지만, 박수현은 그보다 앞선 2021년 8월 11일에 전입하고 점유를 개시했습니다. 확정일자도 2021년 6월 21일로 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2023년에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 대항력까지 소멸한다고 볼 수 없습니다.

특히 말소기준 이전부터 대항력을 가진 임차인의 보증금이 매각대금을 초과하는 구조이므로, 별도의 인수책임 해소가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실도 명시돼 있어, 확약의 정확한 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

최초 설정됐던 계양새마을금고 근저당권은 채권최고액 189,800,000원이었지만, 2021년 8월 11일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권이 현재 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

현재 경매의 말소기준은 2022년 12월 26일 잠실세무서장의 압류입니다. 이후의 경매개시결정 및 강서세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 박수현은 말소기준 이전에 전입·점유를 개시했으므로, 선순위 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명

박수현과 이재훈은 각각 별도의 임차인·점유자로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시돼 있으며, 이를 제3의 실제 임차인으로 추가하거나 박수현 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 구조 — 최저가와 실질취득액은 다르다

과거 소유권이전 거래가액은 245,000,000원이지만, 이를 현재 실거래 시세로 간주할 수는 없습니다. 최근 거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 225,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지에 대한 판단은 보류해야 합니다.

우선 확약서에 따른 인수책임 해소가 확인되지 않는 경우를 가정하면, 제시된 배당 및 회차별 시나리오는 다음과 같습니다.

실질취득 추정액은 회차별 최저가와 제시된 매수인 인수액의 합계입니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다. 실제 인수책임이 확약으로 해소되면 위 인수액을 별도 취득비용으로 계산하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

신건 매각대금에서 집행비용을 제외하면 임차인 박수현에게 221,050,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원으로 제시돼 있습니다. 동일한 임차보증금에 관한 권리관계가 중복 반영되지 않도록 실제 채권 승계관계를 확인해야 합니다.

이 배당표의 임차보증금 부족액은 23,950,000원입니다. 다만 배당 부족액과 최종 매수인 인수액은 확약의 효력에 따라 달라집니다. 또한 국세 압류와 관련한 조세채권의 실제 법정기일 및 배당순위는 별도 확인이 필요하며, 제시된 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천 부평고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2016년 5월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층 901호입니다. 위생·급배수·승강기 등 기본설비를 갖췄습니다.
• 도로. 세장형 토지로 오피스텔 부지로 이용 중이며, 남측과 동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 및 수도권 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 보고되지 않았으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 확인된 최근 실거래 표본이 없어 감정가 대비 가격 경쟁력과 향후 매각 가능성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 미배당 보증금 인수책임 해소까지 포함하는지 확인합니다.
• 매각물건명세서. 을구 3번 임차권등기의 인수조건과 확약서 단서가 낙찰 이후 어떤 효력을 갖는지 원본으로 대조합니다.
• 실질취득액. 인수책임이 남는다면 신건 기준 최저가 225,000,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 248,950,000원을 기준으로 검토합니다. 확약 효력이 확인되는 경우에는 해당 보증금 인수액을 제외합니다.
• 별도 점유자. 이재훈의 실제 점유 여부, 계약관계와 명도 가능성을 확인합니다. 박수현 관련 확약이 다른 점유자에게 자동 적용되는 것은 아닙니다.
• 조세채권. 잠실세무서장 및 강서세무서장 압류와 관련한 조세채권의 법정기일, 배당요구 및 우선순위를 확인합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 층·면적별 가격을 대조합니다. 과거 소유권이전 거래가는 현재 시세를 대체하지 못합니다.
• 유찰 시나리오. 최저가 하락과 함께 인수액이 증가하는 구조인지, 확약에 따라 인수책임이 해소되는 구조인지 구분해 자금계획을 수립합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납액과 실제 점유 상태, 명도 협의에 필요한 비용을 확인합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서 및 확약서 원문을 확인합니다.

맺으며 — “2.25억 신건보다 확약의 효력이 먼저다”

이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금 245,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 박수현은 말소기준 이전의 전입·점유 및 확정일자를 갖추고 있습니다. 일반적인 배당 및 인수 계산상 신건의 미배당 보증금은 23,950,000원이며, 이를 포함한 실질취득 추정액은 248,950,000원입니다.

그러나 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 인수책임 해소까지 포함한다면, 박수현 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 그 경우에도 별도 점유자 이재훈의 명도 문제는 남습니다.

아울러 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 225,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 유찰에 따른 가격 하락만을 보고 접근하기보다, 확약의 정확한 효력, 별도 점유자의 권리관계, 실제 취득원가와 최근 시세를 우선 확인해야 합니다.

종합 판단: 확약의 효력과 매수인 인수책임을 원본으로 확인하기 전까지는 권리위험을 해소된 것으로 확정하기 어렵습니다. 가격 판단 역시 최근 시세 검증 이후로 보류하는 것이 적절합니다.