인천지방법원 2026타경502926. 부평동 타워팰리스 에이 3층 305호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 단순히 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 사실만 보고 끝내면 안 됩니다. 민지애의 임차권등기는 2023.09.19.에 올라왔지만, 실제 전입·점유개시는 2021.11.18., 확정일자는 2021.10.27.입니다. 말소기준인 2023.01.02. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
보증금은 210,000,000원으로 현재 최저매각가 204,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 민지애 임차권에 대해 계산상 발생하는 미배당액은 각주 성격으로만 보며, 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502926 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 407-5 타워팰리스 에이 3층305호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 주부토로56번길 17-6 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 3층 305호 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 신재욱 · 2022.01.05. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.02. 잠실세무서장 압류입니다. 이후 2023.09.19. 등기된 민지애의 주택임차권과 2026.04.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.13. 강서세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 민지애는 등기일보다 앞선 2021.11.18.부터 전입·점유했고 확정일자도 2021.10.27.이므로, 등기의 순서만 보고 후순위로 처리해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 민지애 | 2021.11.18. | 2021.10.27. | 210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 2023.09.19. · 말소동의 확약서 제출 |
| 문경미 | 2024.12.02. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 가격 판단 — 권리와 시세를 분리해야 한다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 204,000,000원입니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 이번 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리상 실질 인수가 0원이라고 해서 곧바로 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
다만 권리 계산에서는 중요한 차이가 있습니다. 확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 임차인 구조라면 현재 회차의 룰상 인수액이 9,656,000원이고, 1회 유찰 시에는 49,884,800원, 2회 유찰 시에는 82,067,840원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당이 커지는 구조입니다. 이 사건은 확약이 제출되어 있으므로 그 증가분을 실질 인수액으로 적용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 민지애 보증금 | 210,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 민지애 보증금 중 9,656,000원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 본 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역인 부평시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물이며 외벽은 페인팅 및 석재붙임, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8m, 서측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 명칭. 공부상 명칭은 ‘타워팰리스 에이’이나 건물 외부에는 ‘타워팰리스 I’로 표기되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 민지애의 룰상 미배당 9,656,000원을 실질 0원으로 보는 핵심 근거입니다.
- 임차권등기 상태 재확인. 민지애의 임차권등기 및 말소 조건이 매각 시점에도 동일한지 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 문경미 점유 확인. 2024.12.02. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 비교가 없어 최저가 204,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 민지애 임차권에는 주거로 기재되어 있으므로 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 실질 인수는 확약이 결정한다”
이 사건의 핵심은 임차권등기가 후순위라는 사실이 아니라, 민지애의 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 보증금 210,000,000원은 최저가 204,000,000원보다 커서 일반적인 구조라면 신건에서도 9,656,000원의 미배당이 생기고, 유찰될수록 매수인 인수액이 커집니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 민지애 관련 실질 인수액은 0원입니다. 문경미 역시 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 권리분석의 최종 확인 지점은 확약서의 효력과 실제 말소 이행이며, 가격 측면은 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
