* 실질 인수액 0원은 제출된 말소동의 확약서가 잔여보증금에 관한 대항력 행사까지 유효하게 해소한다는 조건부 판단입니다.

인천지방법원 2026타경502929. 인천 미추홀구 도화동 미래홈타운 11층 1105호 오피스텔입니다. 소유자는 신재욱이며, 2021년 8월 20일 거래가액 264,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 9월 26일 임차인 심규준의 주택임차권등기가 설정됐고, 2026년 4월 13일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 이 강제경매개시결정입니다.

중요한 점은 임차권의 등기일만 보면 안 된다는 것입니다. 심규준은 2021년 7월 30일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 16일입니다. 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다. 과거 농협은행 근저당은 이미 말소됐으므로 현재 살아 있는 담보권처럼 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

2018년에 설정됐던 농협은행 근저당권(채권최고액 164,400,000원)은 2021년 7월 30일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심적으로 검토할 권리는 을구 3번 심규준의 주택임차권등기입니다.

임차권등기는 2023년 9월 26일 설정됐지만, 임차인의 전입·점유와 확정일자는 모두 2021년입니다. 2026년 4월 13일 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔여보증금에 대한 매수인 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.64억의 의미

실제 임차인은 심규준 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 심규준과 별개의 임차인으로 취급하거나 동일한 보증금 264,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

③ 회차별 인수 위험 — 최저가 하락의 착시

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약 효력을 반영하지 않으면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금과 인수 부담이 증가합니다. 따라서 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 생긴다고 판단하면 안 됩니다.

명목상 총부담 = 해당 회차 매각가 + 미배당 보증금 인수예상액. 집행비용 추정이 포함돼 있어 보증금 264,000,000원과 정확히 일치하지는 않습니다. 확약이 유효하여 잔여보증금 인수가 해소된다면 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다. 표의 매각가는 최저가 기준의 가정이며 실제 낙찰가와 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

매각대금 200,000,000원 중 추정 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 우선변제권 있는 임차인에게 배당되는 계산입니다. 임차보증금의 미배당액은 67,600,000원이며, 주택도시보증공사의 신청채권에 대한 별도 예상배당액은 0원입니다.

주택도시보증공사와 관련된 청구금액 및 임차보증금은 동일한 보증금에 관한 대위·승계 관계가 있을 수 있으므로 서로 독립된 임차보증금인 것처럼 합산하지 않습니다. 실제 배당과 권리 소멸 범위는 채권자 지위 및 확약서 원문을 기준으로 확인해야 합니다.

당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않은 예상배당입니다. 확약서의 효력은 배당표상 명목 부족액과 별개로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 제물포역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 동유형 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.04.11 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가 2,843,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 주거·업무 수요와 임대수익, 동일 건물 거래가격을 함께 검토해야 합니다. 본건의 매매가격 적정성은 별도 실거래 비교가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 잔여보증금 인수 해소와 대항력 포기에 관한 내용이 포함되는지 확인해야 합니다.
• 적용 대상 확인. 확약서가 을구 3번 심규준 임차권에 적용되는지, 말소 조건과 이행 주체가 무엇인지 확인하세요. 해당 확약의 효력이 다른 권리에 자동으로 확장되는 것은 아닙니다.
• 배당·승계 확인. 심규준과 주택도시보증공사의 채권관계, 대위·승계 범위 및 배당요구를 대조해야 합니다. 동일 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 명목상 인수 위험. 확약 효력이 인정되지 않을 경우 신건 기준 67,600,000원의 미배당 보증금 인수가 예상됩니다. 최저가만을 기준으로 응찰가격을 판단하지 마세요.
• 현재 점유 및 명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상황과 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 국의 압류와 관련한 체납 내역, 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요. 등기상 압류의 소멸과 실제 조세배당은 구별해야 합니다.
• 시장가격 검증. 감정가 200,000,000원과 소유자의 과거 취득가 264,000,000원만으로 현재 시세를 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 현황조사서 및 확약서 원문을 최종 확인하세요.

맺으며 — “이 물건의 가격은 확약서가 결정한다”

미래홈타운 1105호는 선순위 임차권이 있는 오피스텔입니다. 임차인 심규준의 보증금은 264,000,000원, 신건 최저가는 200,000,000원입니다. 단순 배당계산만 보면 잔여보증금 67,600,000원이 발생하고, 이를 인수하는 경우 명목상 총부담은 267,600,000원에 달합니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 잔여보증금에 관한 대항력 행사까지 유효하게 해소한다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 결국 이 물건은 확약서 원문 확인을 통해 권리 위험을 해소할 수 있는지 판단하는 것이 우선입니다.

또한 감정가 200,000,000원이 현재 실거래 시세보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다. 확약이 유효하다는 사정만으로 신건 가격의 메리트가 입증되지는 않습니다. 확약서의 법적 효력 확인과 현재 시장가격 검증, 두 조건이 모두 충족돼야 입찰가격을 합리적으로 결정할 수 있습니다.