인천지방법원 2026타경502946. 부평구 일신동 삼성아이파크 4층 403호, 공동주택인 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2024.06.20 등기된 김태연의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.01.15, 확정일자는 2023.02.13, 주민등록·점유개시는 2023.02.27이고 보증금은 145,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2025.11.07 미추홀구 압류보다 앞서므로 원칙적인 권리순위만 놓고 보면 매각으로 사라지지 않는 인수형 임차권입니다.
현재 최저가 115,000,000원에서 배당표상 임차인에게 112,590,000원이 배당되고, 미배당 보증금은 32,410,000원입니다. 확약서가 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 수준인 145,000,000원으로 수렴하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘기 때문입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 그 임차권에 한해 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 일신동 54-7 삼성아이파크 4층403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 일신로39번길 6-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 전유부분 | 4층 403호 34.21㎡ 전부 |
| 소유자 | 김남희 · 2023.04.10 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약서가 변수
등기부상 과거 영광군수산업협동조합·목동새마을금고·신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 중요한 기준은 2025.11.07 미추홀구 압류이며, 2024.06.20 등기된 김태연의 주택임차권은 그보다 먼저입니다. 이어 2026.04.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태연 | 4층 403호 34.21㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 대항력 有 전입 2023.02.27 | 우선변제 有 확정 2023.02.13 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 32,410,000원 |
김태연은 보증기관 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서 때문에 본건 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다.
③ 실질취득 구조 — 최저가만 보면 안 되는 이유
이 사건은 원칙적으로는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 매각대금 115,000,000원 중 집행비용 2,410,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 112,590,000원이 배당되므로, 보증금 잔액 32,410,000원이 남습니다. 확약이 없었다면 최저가가 낮아질수록 미배당·인수액이 증가해 실질취득은 보증금 145,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 32,410,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 55,056,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 73,124,800원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 판단입니다. 표의 룰상 인수액은 확약서를 반영하지 않은 배당 계산상 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 김태연 보증금 (우선변제) | 145,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 32,410,000원이 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 본건은 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 — 다세대·제시외 부분 확인
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2011.08.31입니다.
- 제시외 부분. 북서측 베란다 부분에 다용도실 약 9㎡가 있고, 전유부분과 일체로 거래되는 관행을 고려해 공동주택에 포함하여 평가됐습니다.
- 표시 확인. 건물 외벽과 일부 우편물에 ‘A동’ 표시가 있습니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 주위환경. 인천금마초등교 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공장 등이 형성된 지역입니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북동측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 비행안전제3구역(헬기), 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부 표시. 등기사항전부증명서상 용도는 공동주택, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 을구 순위 7번 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 자동 배당 산식에는 32,410,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 확약서 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 가격은 별도 검토. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 115,000,000원만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 제시외 다용도실. 약 9㎡ 제시외 부분의 현황·권리관계·건축물대장 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 동 표시. 외벽과 우편물의 ‘A동’ 표시와 등기상 삼성아이파크 403호의 동일성을 현장·건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
등기 순위만 보면 이 물건은 단순한 권리안전형이 아닙니다. 보증금 145,000,000원의 대항력 있는 김태연 임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 115,000,000원에서는 배당 후 32,410,000원이 남기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 유지되는 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 핵심입니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 115,000,000원으로 봅니다. 다만 가격 비교용 실거래 자료가 없어 이 금액 자체가 시세 대비 유리한지는 판단을 유보해야 하고, 제시외 다용도실 약 9㎡와 토지거래계약 허가구역 표시도 입찰 전 확인 대상입니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 별도의 시세 검증입니다.
