인천지방법원 2026타경502947. 인천 미추홀구 주안동 더원시티 6층 608호, 전용 12.141㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강은선이고, 2022.04.22 소유권이전 당시 등기 거래가액은 88,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “말소기준 뒤 권리는 모두 소멸한다”가 아닙니다. 임차인 한효정의 전입·점유가 2022.04.15, 확정일자가 2022.04.05로 2023.01.19 박진배 근저당보다 앞서기 때문에 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 한효정의 보증금 88,000,000원 중 배당으로 충족되지 않는 금액이 계산상 남더라도, 이 확약이 적용되는 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 실제 임차인은 한효정 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복 임차인으로 표시된 사람은 없습니다. 확약은 한효정에게만 적용되는 것이고, 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 395-20 더원시티 6층 608호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 12.141㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 강은선 · 2022.04.22 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.01.19 박진배 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 10,311,853원, 주식회사 엔씨자산관리대부 가압류 5,928,340원, 2026.04.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 한효정은 2022.04.15 전입·점유, 2022.04.05 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한효정 | 88,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.04.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래가 급격히 낮아졌다
더원시티는 80세대, 사용승인 2015.11.24입니다. 비교 면적은 11.95㎡와 12.14㎡이고, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 44,933,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06의 42,800,000원입니다. 반면 경매 최저가는 87,000,000원으로 최근 12개월 평균의 193.6%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 11.95㎡ | 10 | 42,800,000원 |
| 2025.11 | 11.95㎡ | 12 | 47,000,000원 |
| 2025.08 | 11.95㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2025.05 | 11.95㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2024.11 | 11.95㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2024.03 | 12.14㎡ | 9 | 47,000,000원 |
| 2023.04 | 11.95㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2023.03 | 11.95㎡ | 6 | 47,500,000원 |
| 2023.02 | 11.95㎡ | 8 | 49,000,000원 |
| 2023.01 | 11.95㎡ | 6 | 52,500,000원 |
| 2022.12 | 11.95㎡ | 6 | 96,000,000원 |
| 2022.11 | 12.14㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 44,933,333원 |
전체 12건 평균은 59,316,666원이지만, 2022년과 2023년의 92,000,000원, 96,000,000원, 105,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 44,933,333원과 최신 거래 42,800,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -29.9%로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 한효정 보증금 | 88,000,000원 | 85,034,000원 |
| 2. 근저당 · 박진배 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 10,311,853원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 엔씨자산관리대부 | 5,928,340원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한효정 보증금 미배당액은 2,966,000원이고, 확약이 없으면 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 본 분석에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용해 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수 시내버스 노선과 주안역(서울1호선·인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 사용승인은 2015.11.24이며, 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 2,184,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 44,933,333원, 최신 거래 42,800,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 -29.9% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 한효정 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 확인. 한효정의 전입·점유 2022.04.15와 확정일자 2022.04.05는 말소기준 2023.01.19보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 위험이 생기는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 59,316,666원보다 최근 12개월 평균 44,933,333원과 최신 거래 42,800,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -29.9%이므로 과거 92,000,000원·96,000,000원·105,000,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 그대로 쓰지 않는 편이 합리적입니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 69,600,000원, 2회 유찰 시 55,680,000원이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 88,000,000원의 선순위 임차인이 있어 까다롭습니다. 실제로 신건 배당에서는 85,034,000원만 배당돼 2,966,000원의 부족분이 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 정리할 수 있습니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 44,933,333원의 193.6%이고 최신 거래는 42,800,000원입니다. 최근 가격 흐름도 -29.9%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 인수위험은 확약으로 해소되지만, 신건 가격은 최근 실거래에 비해 현저히 높은 구조로 보는 것이 본문 데이터와 가장 일치합니다.
