인천지방법원 2026타경502952. 인천 남동구 구월동 소재 퍼스트클래스 301호, 전유면적 68.27㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 임형순으로, 2020년 3월 17일 거래가액 184,000,000원에 취득했습니다. 이후 2022년 9월 30일 주택도시보증공사가 청구금액 3,039,000,000원의 가압류를 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026년 4월 15일 같은 기관의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 최민호는 2022년 3월 7일 전입·점유를 시작했고, 2022년 2월 3일 확정일자를 받았습니다. 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있으며 우선변제권을 갖습니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권이 인수권리로 기재되는 한편, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 단서가 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수 계산과 확약서에 따른 실제 인수 부담을 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심

과거 근저당권과 기존 경매 관련 권리는 2020년 매각 과정에서 이미 정리됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 9월 30일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤에 설정된 국세·지방세 압류, 임차권등기 및 임차권에 대한 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 확약서의 적용 범위 확인

실제 임차인은 최민호 1명입니다. 주택도시보증공사는 이번 강제경매의 신청채권자이자 가압류권자로 기재되어 있으며, 이를 별도의 실제 점유 임차인으로 추가 집계하지 않습니다. 동일 보증금과 관련된 채권·보증기관의 권리행사를 중복 합산해서도 안 됩니다.

계산상 미배당액과 확약 반영 실질 인수액은 서로 다른 개념입니다. 확약의 효력이 해당 임차권에 미치는 것으로 확인되어야 실질 인수 0원이라는 판단이 성립합니다. 확약의 적용을 받지 않는 별도 권리가 발견되는 경우 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 30.3% 높은 신건 가격

퍼스트클래스의 실거래는 확인된 3건이며, 전체 평균은 154,000,000원입니다. 그러나 오래된 거래까지 섞인 전체 평균만으로 가격을 판단하기보다 2026년 2월 최신 거래 152,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선 적용해야 합니다. 최근 거래 추세도 -1.9%로 하락 방향입니다.

감정가 198,000,000원은 전체 평균의 128.6%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격 대비로는 130.3%입니다. 최근 거래보다 46,000,000원 높은 가격으로, 확약서에 의해 임차보증금 인수가 실질적으로 해소되더라도 신건 최저가 자체에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)

집행비용 3,572,000원을 차감한 잔액을 임차인에게 우선 배당하는 단순 추정입니다. 보증금 미배당액은 25,572,000원이며, 확약 미반영 시 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청채권은 서로 독립된 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 착시

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크므로, 확약이 적용되지 않는다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 매수인 실질취득액은 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.

실질취득액은 각 회차의 매각가와 해당 회차 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정이 포함되어 보증금 220,000,000원보다 다소 높지만, 유찰해도 총취득 부담이 보증금 수준에 고정되는 구조라는 점은 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시청 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 예술회관역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2015.08.25 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 14층 건물로, 위생·난방·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지 공시지가는 2,528,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 24세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 거래 1건과 -1.9%의 하락 추세를 함께 고려해 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 최민호 임차권의 말소와 잔여 보증금 대항력 포기까지 포괄하는지, 그 권한과 조건을 매각물건명세서 및 원본 확약서로 확인해야 합니다.
• 인수액 구분. 단순 배당상 미배당액은 25,572,000원입니다. 확약의 효력이 확인된 경우에만 실질 인수 0원으로 판단하고, 적용 범위 밖의 권리는 별도 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 신건 최저가 198,000,000원은 최근 거래 152,000,000원의 130.3%입니다. 과거 전체 평균을 기준으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
• 하락 추세. 최근 거래 추세 -1.9%와 24세대 소규모 오피스텔의 환금성을 함께 고려해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고, 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 체납 및 부대비용. 국세·지방세 압류가 등기되어 있으므로 실제 배당순위와 당해세, 관리비 체납, 공용부분 부담 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서 원본, 현황조사서와 최신 실거래 내역을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서로 인수 해결, 하지만 가격은 별개”

이 물건의 권리분석은 최민호의 대항력 있는 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 집중됩니다. 확약이 유효하게 임차권 말소와 대항력 포기를 포괄한다면 주된 보증금 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다. 다만 원본에 기재된 효력 범위를 확인하지 않은 채 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

그다음은 가격입니다. 신건 최저가 1.98억은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가격인 1.52억의 130.3%입니다. 거래 추세도 -1.9%이고, 24세대 소규모 오피스텔이라는 환금성 제약이 존재합니다. 확약의 효력이 인정되더라도 현재 신건 가격에는 충분한 할인 여지가 확인되지 않습니다. 확약서의 법적 효력을 먼저 확인하고, 가격은 최근 거래 수준과 비교하여 별도로 판단해야 하는 사건입니다.