인천지방법원 2026타경502959. 인천 미추홀구 주안동 이안아파트 10층 1003호, 전용 54.5㎡ 아파트입니다. 권리의 핵심은 2022.02.24. 이성기 가압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2021.08.10. 전입을 갖춘 오지혜의 선순위 임차관계입니다. 오지혜는 임차보증금 183,000,000원, 확정일자 2021.07.12., 전입·점유개시 2021.08.10.이고 2023.09.15. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 통상 구조라면 배당되지 않은 보증금의 인수 문제가 발생하지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 정확도 규칙상 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
따라서 이 사건에서 가격을 볼 때는 ‘최저가 1.77억에 보증금 인수까지 더해진다’고 계산하면 안 됩니다. 확약을 반영한 실질취득은 최저가와 같은 177,000,000원입니다. 하지만 최근 12개월 거래 평균은 147,333,333원, 최신 거래는 2026.05.의 120,000,000원이고 최근 거래 추세가 -19.9%입니다. 전체 거래 평균 168,285,714원보다도 최저가는 105.2% 수준이지만, 가격 판단은 최근 시세를 우선해야 하므로 현재 신건 가격을 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 170-2 이안아파트 10층 1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 54.5㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.09.04 · 이안아파트 26세대 |
| 소유자 | 장양순 (2021.09.10. 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오지혜 제10층 제1003호 54.5㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.10 / 2021.07.12 | 183,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| 박정미 | 2025.04.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 확약은 오지혜의 주택임차권에 한해 반영합니다. 박정미는 2025.04.21. 전입으로 말소기준권리보다 후순위라 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금은 미상으로 기재돼 있어 매각물건명세서의 최종 내용을 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 하락, 신건 실질취득은 120.1%
이안아파트는 26세대, 사용승인 2015.09.04.의 소규모 단지입니다. 제공된 실거래 7건 중 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 147,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.05. 58.1㎡ 3층의 120,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세 비교는 -19.9%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 168,285,714원보다 최근 시장을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 58.1㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 57.11㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 57.11㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 2021.11 | 57.11㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 57.11㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2021.09 | 54.5㎡ | 10 | 183,000,000원 |
| 2021.08 | 58.1㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 147,333,333원 |
확약 반영 후 실질취득 177,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.1%입니다. 전체 7건 평균 168,285,714원과 비교해도 최저가는 105.2%입니다. 특히 최근 추세가 -19.9%인 상황이라 과거 2021년의 183,000,000원·200,000,000원·220,000,000원 거래를 근거로 현재 가격을 정당화하기보다, 2025~2026년 거래를 우선하는 것이 데이터에 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 오지혜 보증금 | 183,000,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 가압류 · 이성기 | 178,570,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 18,220,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 오지혜 보증금 중 9,278,000원이 미배당으로 잡힙니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 사건이므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 확약은 오지혜에게만 적용됩니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 없이는 인수액이 커지는 형태
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 9,278,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 44,182,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 72,105,920원 | 실질 0원 |
이 표는 확약의 중요성을 보여줍니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 오지혜에 대해 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 인수액을 실질 0원으로 반영하지만, 확약의 적용 범위와 최종 효력은 입찰 전 원문 확인이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층 1003호입니다.
- 입지. 시민공원역 북측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선 및 인천2호선 시민공원역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 26세대 소규모 단지이고 제공 실거래는 7건, 최근 12개월은 3건입니다. 최근 거래가격 추세는 -19.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 오지혜 임차권의 미배당 인수 문제를 해소하는 내용인지 원문을 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 168,285,714원보다 최근 12개월 평균 147,333,333원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -19.9%입니다. 과거 2021년 고가 거래만으로 현재 가격을 판단하지 마세요.
- 박정미 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후로 대항력 없음이지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 최종본을 확인하세요.
- 배당구조 확인. 177,000,000원 매각가 가정에서 오지혜 배당 후 후순위 가압류·신청채권자의 배당은 0원으로 계산돼 권리관계가 단순한 무배당 구조가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 낮추지만, 가격은 최근 시세 이상
이 물건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 오지혜는 원래 183,000,000원의 선순위 대항력 임차인이라 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 인수는 실질 0원입니다. 둘째, 그 확약을 반영해도 실질취득 177,000,000원은 최근 12개월 평균 147,333,333원의 120.1%이고 최근 추세도 -19.9%입니다.
따라서 이 사건은 ‘선순위 임차인 때문에 무조건 피해야 하는 물건’도 아니고, ‘확약이 있으니 신건에서 싸게 살 수 있는 물건’도 아닙니다. 주된 권리 인수는 해소됐지만 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 두 사실을 분리해 봐야 합니다. 가격 메리트 판단은 과거 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 하는 것이 이 데이터에 부합합니다.
