인천지방법원 2026타경502963. 검암동 파인힐타운 4층 402호, 전용 65.26㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 보증금 240,000,000원의 이수연 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.09, 확정일자는 2021.10.19, 전입·점유개시는 2021.11.23이고, 말소기준으로 제시된 KB국민카드 가압류는 2025.11.13입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춰 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
통상 이런 구조에서 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어나 매수인의 총 부담이 줄지 않습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서는 13,034,000원, 1회 유찰 시 58,587,200원, 2회 유찰 시 95,029,760원의 인수를 표시합니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 해당 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 그 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 609-2 파인힐타운 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 65.26㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2009.05.26 |
| 소유자 | 최연서 (2021.12.15 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 4층 402호 65.26㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원* |
실제 임차인은 1명, 이수연입니다. 전입일 2021.11.23이 말소기준권리 2025.11.13보다 빠르고, 확정일자 2021.10.19 및 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 을구 3번 주택임차권은 원칙적으로 말소기준보다 앞서 매수인이 인수하는 권리지만, 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 231,000,000원이 최근 시세보다 높다
파인힐타운(609-2)은 총 9세대이며, 전용 65.26㎡가 본건 면적과 일치합니다. 전체 확인 거래는 4건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 둘 다 2025.07 거래 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 65.26㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.12 | 65.26㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 61.6㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 65.26㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.26㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 231,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 110.0%입니다. 최신 거래 역시 210,000,000원이므로, 현재 회차는 최신 실거래보다 높은 가격입니다. 전체 거래 평균은 196,250,000원이지만, 과거 거래가 섞인 수치이므로 가격 메리트 판단의 우선 기준으로 삼지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 이수연 보증금 | 240,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 31,851,027원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 13,034,000원으로 매수인 인수 대상으로 산정되지만, 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 관련 공부 및 현장조사 기준 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 간재울중학교 북서측 인근으로, 주위는 동류형 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 검바위역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 규모·거래. 파인힐타운은 총 9세대이며 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,640,000원/㎡입니다.
⑤ 현장 확인 포인트
- 제시외 건물. 보일러실로 기재된 판넬조 판넬지붕 약 6㎡ 제시외 물건이 있으며 감정평가에 개략 금액이 제시됐습니다.
- 다락층·옥상 테라스. 외관상 다락층 창문과 옥상 테라스가 보이고 내부계단 연결이 탐문됐으나, 폐문으로 내부 확인이 되지 않아 정확한 유무와 면적은 별도 확인이 필요합니다.
- 임차권 말소 확약. 해당 임차권의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 배당 계산상 임차인 미배당액은 13,034,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 인수형 구조가 다시 핵심 위험이 됩니다.
- 가격. 현재 실질취득 231,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원의 110.0%이므로 가격 메리트는 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 231,000,000원보다 큰 전형적인 인수형입니다. 그대로라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 해당 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어, 이번 분석에서는 임차인 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
그 결과 현재 실질취득액은 231,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 210,000,000원보다 높다는 점입니다. 최근 시세 대비 110.0%이고, 총 9세대의 소규모 다세대이며 제시외 보일러실과 다락층·옥상 테라스의 정확한 현황도 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “확약으로 권리 인수는 해소됐지만, 현재 가격까지 저렴해진 것은 아니다”입니다.
