인천지방법원 2026타경502969. 부평구 청천동 효마을 109동 지하층 비01호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 권리의 순서보다 임차인의 전입 시점입니다. 김도원 임차인은 임대차계약일 2022.02.12, 확정일자 2022.02.22, 전입·점유개시일 2022.03.18로, 말소기준인 2023.07.05 국의 압류보다 먼저 대항력을 갖췄습니다. 따라서 확약서가 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 68,000,000원을 기준으로 집행비용 1,624,000원을 제외한 66,376,000원이 임차인 보증금에 배당되는 계산이며, 보증금 108,000,000원 중 41,624,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 이 확약은 김도원의 해당 임차권에 적용되므로 본 분석에서는 그 부족분을 매수인 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502969 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 380-16 효마을 109동 지하층 비01호 |
| 물건종류 / 범위 | 다세대주택 · 지하층 비01호 52.76㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 · 사용승인일 2000.04.10 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.03.18 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 결론은 확약서가 바꾼다
말소기준권리는 2023.07.05 국의 압류입니다. 이후 2023.07.13 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 2025.12.26 국의 압류, 2026.04.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김도원 임차인은 전입·점유가 2022.03.18이므로 단순히 임차권등기의 접수일 2024.03.27만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김도원 | 지하층 비01호 52.76㎡ 전부 | 108,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 말소동의 확약 |
| 임대차계약일 | 2022.02.12 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.02.22 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.03.18 |
| 임차권등기 | 2024.03.27 · 을구 순위 7번 |
| 배당요구 | 2024.03.27 · 배당요구 있음 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 68,000,000원이고 신건 최저매각가도 68,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 최저가가 현재 시세보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가나 과거 소유권 거래가액만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
등기부에는 현재 소유자 박일성이 2022.03.18 소유권을 취득했고 당시 거래가액이 108,000,000원으로 기재되어 있지만, 이는 현재 실거래 시세를 대신하는 자료가 아닙니다. 현재 입찰 판단에서는 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 1. 임차인 김도원 보증금 | 108,000,000원 | 66,376,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김도원 보증금 중 41,624,000원이 미배당됩니다. 다만 해당 주택임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 주위에 버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비01호이며, 사용승인일은 2000.04.10입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 본건 남측 인접 공도와 연결됩니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 인수 0원의 근거가 되는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서와 그 적용 범위를 반드시 대조하세요.
- 임차권 특정. 을구 순위 7번 김도원 주택임차권, 보증금 108,000,000원, 지하층 비01호 52.76㎡ 전부가 확약 대상과 일치하는지 확인하세요.
- 대항력 선순위 확인. 김도원 전입·점유개시 2022.03.18은 말소기준 압류 2023.07.05보다 빠릅니다. 확약서가 없다면 인수 위험이 있는 구조입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 68,000,000원만 보고 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 지하층 현황. 내부구조는 이해관계인 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문 등을 참고해 작성됐으므로 현장 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 틀린 사건
이 물건은 김도원 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금도 108,000,000원이라, 일반적인 구조라면 신건 68,000,000원 낙찰 시 41,624,000원의 미배당 보증금을 반드시 문제 삼아야 합니다. 유찰되어 낙찰가가 낮아질수록 계산상 미배당액도 더 커집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 추가 사실이 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있다는 점입니다. 이 확약을 해당 김도원 임차권에 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 권리분석의 승부처는 ‘대항력 유무’ 자체보다 확약서의 원문·대상·효력 확인입니다.
가격 측면에서는 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 68,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부를 단정할 수 없습니다. 권리는 확약서 확인이 핵심, 가격은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 안전합니다.
