인천지방법원 2026타경502986. 인천 왕길동 블리스타운 2층 206호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로, 주택도시보증공사가 청구금액 220,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에 존재하는 주택임차권은 이관희 씨의 보증금 220,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자 모두 경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 명시돼 있습니다. 현재 최저가에서 임차보증금 전액 배당을 가정하면 인수액은 0원입니다. 그러나 단순한 임차권등기 말소동의와 임차인의 실체적 대항력 포기는 구분해야 합니다. 확약서가 미배당 보증금의 승계 위험까지 해소하는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

그리고 더 확실하게 드러나는 문제는 가격입니다. 전체 실거래 평균 247,000,000원만 보더라도 신건 감정가가 높지만, 최근 12개월 평균은 222,000,000원으로 더 낮습니다. 최근 거래 추세도 -12.3%입니다. 권리 문제가 확약으로 정리되더라도 가격 경쟁력이 자동으로 생기는 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 202,800,000원이었으나, 해당 근저당권은 2022.05.16 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 살아 있는 선순위 근저당으로 취급하거나 매수인 인수채무에 더해서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2026.04.16 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 이관희 씨가 전입 및 점유를 시작했고 임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 일반적인 후순위 소멸권리처럼 무조건 소멸한다고 판단할 수 없습니다. 이후 설정된 경기신용보증재단의 가압류 26,370,000원은 매각으로 소멸할 권리입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체입니다. 별도 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 이관희 1명이며, 동일 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 관계가 있는 경우 채권을 이중 합산하지 않아야 합니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

블리스타운은 48세대 규모로, 사용승인일은 2017.07.07입니다. 비교 대상 전용면적은 65.18㎡이며, 아래는 면적이 유사한 실거래 10건입니다. 특히 최근 12개월 평균과 최신 거래를 구분해서 봐야 합니다.

전체 평균은 247,000,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 180,000,000원과 264,000,000원으로, 평균은 222,000,000원입니다. 최신 거래인 2026년 2월의 264,000,000원보다도 신건 최저가 285,000,000원이 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)

제시된 신건 예상배당 기준입니다. 임차보증금 전액 배당 후 신청채권자에게 60,210,000원이 배당되며, 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금이 동일한 220,000,000원이므로, 보증기관의 대위·승계 범위를 확인해 동일 채권의 중복배당 여부를 검증해야 합니다. 아래 예상배당액은 해당 시뮬레이션의 가정값이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득을 구분해야 한다

예상 미배당액은 신청채권자 및 후순위 채권자에 대한 시뮬레이션 수치입니다. 전액이 매수인 인수액이라는 뜻이 아닙니다. 2회 유찰의 인수 가능액 40,953,600원은 확약서의 구체적 효력을 확인하기 전의 보증금 잔여 위험입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 완정초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하며, 인천도시철도 2호선 검단사거리역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 도시가스·개별난방·급배수·위생·승강기 설비가 있습니다. 사용승인일은 2017.07.07입니다.
• 도로 및 토지. 북동측 폭 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형입니다. 토지면적은 2,544.7㎡이고, 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 48세대 규모이며, 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세 -12.3%와 거래가격 편차를 함께 감안해야 합니다. 전체 과거 평균보다 최근 거래가격을 중심으로 매수가를 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 단순 임차권등기 말소동의인지, 대항력 및 미배당 보증금의 승계 위험까지 해소하는 내용인지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 배당 검증. 이관희 보증금 220,000,000원의 우선변제 순위와 주택도시보증공사의 청구채권 사이에 대위·승계 관계가 있는지 확인해야 합니다. 동일 보증금을 별개의 독립 채무로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 매각가 182,400,000원만 보지 말고, 미배당 보증금 인수 가능액 40,953,600원과 확약서의 효력 확인 결과를 반영해야 합니다.
• 최근 실거래 중심으로 가격 판단. 최근 12개월 평균은 222,000,000원이고 최신 거래는 264,000,000원입니다. 신건 최저가는 두 가격을 모두 웃돌며 최근 거래 추세도 -12.3%입니다.
• 명도 및 실제 점유 확인. 등기된 임차권과 실제 점유 상태를 구분해 확인하고, 현장조사를 통해 현재 거주자 및 인도 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 배당에 영향을 주는 당해세·최우선변제 등은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래 자료를 대조하고 매각기일의 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 확인이 먼저, 가격은 그다음”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 이관희 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 신건 예상배당상 임차보증금은 전액 지급돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 매각가가 낮아지면 보증금 미배당 위험이 다시 나타납니다. 따라서 확약서가 해당 임차인의 실질적 인수 위험까지 해소하는지 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 결론이 더욱 분명합니다. 신건 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,000,000원의 128.4%이고, 최신 거래가인 264,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -12.3%입니다. 48세대 규모에 최근 거래가 2건이라는 점까지 고려하면 과거 전체 평균을 근거로 신건 가격에 프리미엄을 줄 이유가 부족합니다.

신건 가격 메리트는 부족합니다. 유찰 이후에도 낙찰가뿐 아니라 보증금 인수 가능액을 포함한 실질취득을 최근 시세와 비교해야 합니다. 우선 확약서의 효력과 대위·승계 관계를 검증한 뒤, 최근 거래 수준을 기준으로 가격을 재검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.