인천지방법원 2026타경502993. 예술회관역 북동측 인근의 구월룩소르주상복합아파트 14층 1405호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김관환은 2020.12.29 매매로 168,000,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준은 2024.08.16 남동구 압류이고, 2026.04.16 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 두 임차인입니다. 이미나는 2023.05.15 전입·점유를 시작하고 2023.04.11 확정일자를 받아 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 임차보증금은 169,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어, 이미나 부분의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 이미나에게만 적용되므로, 별도 점유자인 이연진의 미확인 사항까지 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129-8 구월룩소르주상복합아파트 14층 1405호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로192번길 35 |
| 이용상태 / 면적 | 오피스텔 · 56.7332㎡ |
| 소유자 | 김관환 · 2020.12.29 매매 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미나 제14층 제1405호 56.7332㎡ | 2023.05.15 확정일자 2023.04.11 | 169,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.06.17 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
| 이연진 오피스텔 점유 | 2025.11.03 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 확인 필요 확정일자 미상 | 확약 적용 밖 보증금·확정일자 확인 필요 |
등기부상 2016.11.24 농협은행 근저당 150,000,000원은 2020.12.17 이미 말소되었습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.08.16 남동구 압류이며, 이후 2025.06.17 이미나의 주택임차권등기와 2026.04.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이미나의 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유일을 기준으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’를 봐야 한다
구월룩소르주상복합아파트는 56세대, 2016.07.29 준공입니다. 전체 12건의 거래 평균은 194,000,000원이지만 2022년 250,000,000원·245,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 현재는 최근 12개월 평균 165,000,000원, 최신 거래 160,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -17.4%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.82㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 56.73㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 58.82㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2024.06 | 52.44㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2023.04 | 52.44㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 57.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 52.44㎡ | 12 | 198,000,000원 |
| 2022.04 | 58.82㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 56.73㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2022.01 | 57.8㎡ | 6 | 181,500,000원 |
| 2021.11 | 56.73㎡ | 12 | 164,500,000원 |
| 2021.09 | 52.44㎡ | 10 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 | — | 2건 | 165,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 194,000,000원 |
현재 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 124.8%입니다. 최신 거래도 160,000,000원이고 최근 가격 추세가 -17.4%이므로, 전체 평균 194,000,000원과 비교해 감정가가 그리 높지 않아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 현재 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 이미나 보증금 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 33,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 이미나 보증금이 전액 배당되고 주택도시보증공사에는 33,316,000원이 배당되어 135,684,000원의 미배당이 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예술회관역 북동측 인근으로 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통 상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 중 14층입니다.
- 도로. 남측과 북측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,015.0㎡, 공시지가 3,848,000원/㎡, 업무용 토지이용상황이며 중로각지입니다.
- 거래 흐름. 전체 거래 12건의 평균은 194,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 165,000,000원이고 최근 추세는 -17.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이미나 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 동일하게 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 이연진 임대차 확인. 2025.11.03 전입으로 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 194,000,000원보다 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -17.4%이므로 과거 고가 거래를 근거로 가격 가점을 주지 않는 편이 타당합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 대항력 있는 이미나의 169,000,000원 보증금이 가장 큰 권리 이슈이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 이미나 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 이연진은 확약 밖 점유자로 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 관련 서류 확인이 남습니다.
가격에서는 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 206,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 124.8%이고, 최신 거래는 160,000,000원, 최근 가격 추세는 -17.4%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 194,000,000원을 근거로 신건 가격에 메리트를 부여하기 어렵습니다. 주된 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 확약 밖 임차관계 확인도 남아 있는 사건입니다.
