인천지방법원 2026타경503013. 인천 부평구 부평동 승림하이츠 4층 403호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서상철이며 2022.06.18. 매매를 원인으로 2022.06.21. 소유권을 이전받았고 거래가액은 148,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 유화정의 주택임차권입니다.
유화정은 2022.04.10. 임대차계약, 2022.04.11. 확정일자, 2022.05.09. 주민등록, 2022.05.27. 점유개시를 갖췄고 보증금은 148,000,000원입니다. 2024.10.04. 임차권등기명령을 거쳐 2024.10.10. 을구 3번 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준으로 제시된 2026.04.16. 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이라 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503013 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 13-26 승림하이츠 4층403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로90번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 제4층 제403호 31.89㎡ |
| 소유자 | 서상철 · 2022.06.18. 매매 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
2011.03.31. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권 143,000,000원은 2022.05.27. 해지로 이미 말소됐고, 2018.12.12. 인천광역시부평구 압류도 2018.12.20. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 실제로 봐야 할 것은 을구 3번 유화정 주택임차권과 2026.04.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유화정 | 제4층 제403호 31.89㎡ 전부 | 148,000,000원 | 전입 2022.05.09 확정 2022.04.11 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
유화정은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입신고도 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 늘어나 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 회차별 인수 구조 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 141,000,000원 | 9,774,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,800,000원 | 37,579,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,240,000원 | 59,784,320원 | 실질 0원 |
이 표가 이 물건의 권리구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약을 제외하면 최저가가 141,000,000원 → 112,800,000원 → 90,240,000원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 9,774,000원 → 37,579,200원 → 59,784,320원으로 커집니다. 따라서 대항력 임차권이 그대로 살아 있다면 단순히 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다. 이번 건은 말소동의 확약이 있어 이 인수액을 실질 0원으로 보는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 유화정 보증금 (우선변제) | 148,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 유화정 보증금의 미배당액은 9,774,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 분석에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평고등학교 북서측 인근에 위치하며 공동주택·교육시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 도배벽지 및 일부 타일 등, 창호는 샷시 창호 등 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 3번 유화정 주택임차권에 대한 말소동의 확약의 적용 범위와 조건을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 구조 확인. 확약을 제외하면 유화정은 대항력·우선변제권을 갖춘 임차권자로, 미배당 보증금이 매수인 인수 문제로 이어지는 구조입니다.
- 최저가만 보고 판단 금지. 확약이 없다면 유찰 시 매각가는 낮아져도 인수액이 증가합니다. 이 사건에서는 확약의 유효성이 가격 판단보다 먼저 확인돼야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가·최저가 141,000,000원의 가격 경쟁력은 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용 2,774,000원과 유화정 우선변제 138,226,000원을 반영한 구조이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘최저가’보다 ‘확약’이 먼저다
표면적으로는 감정가와 최저가가 모두 141,000,000원인 신건이지만, 권리구조만 보면 보증금 148,000,000원의 대항력 임차권이 최저가보다 큽니다. 따라서 일반적인 경우라면 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득가가 쉽게 낮아지지 않는 유형입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 변수가 하나 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이를 정확도 규칙에 따라 반영하면 유화정 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 결국 권리분석의 결론은 단순합니다. 확약이 정상적으로 적용되면 인수 0원, 확약을 배제하면 대항력 임차권 인수형입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 가격 자체의 유불리는 별도로 확인해야 합니다.
