인천지방법원 2026타경503043. 인천 미추홀구 숭의동에 있는 15힐타운 2층 203호 오피스텔입니다. 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가 역시 200,000,000원입니다. 소유자 신재욱 씨가 2022년 거래가 239,000,000원에 취득했으며, 현재는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.
이 물건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 구분해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 조비치온의 임차보증금이 239,000,000원이기 때문입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 확인됩니다. 따라서 확약 대상 임차권과 그 이행 여부를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 별도로 확인된 전입자 3명의 점유·임대차 관계는 이 확약만으로 해소된다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-9, 미추로46번길 15, 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 69.81㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 15힐타운 · 2015.07.10 준공 · 감정요항표상 1개 동 24개 호 |
| 소유자 | 신재욱 (2022.03.16 소유권이전등기 · 거래가 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.30 갑구 9번 · 국(잠실세무서장) 압류 |
| 선순위 임차권 | 조비치온 · 임차보증금 239,000,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 기준 20,000,000원 (실제 공고 확인) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
말소기준권리는 2022.12.30 접수된 갑구 9번 국의 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 인천성암신용협동조합의 근저당권은 이미 2019.09.16 말소됐으므로 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.
문제는 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 조비치온의 주택임차권입니다. 등기부에는 임차보증금 239,000,000원이 기재돼 있습니다. 최초 임차권등기 이후 경정등기가 이뤄져, 점유개시일은 2022.03.16, 확정일자는 2022.02.28로 정정돼 있습니다. 임차권 경정등기들은 별개의 임차인이나 추가 보증금이 아니므로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 구분
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 조비치온 을구 3번 주택임차권 |
2022.03.16 2022.02.28 (경정 후) |
239,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
확약서 제출 배당요구 확인 · 확약 대상 임차권의 인수 실질 0원 전제 |
| 황용수 | 2026.04.07 확정일자 미상 |
미상 |
말소기준 이후 전입 해당 전입일 기준 대항력 없음 · 별도 점유관계 확인 필요 |
| JAVZANDULAM SETSENKHAN | 2026.04.07 확정일자 미상 |
미상 |
말소기준 이후 전입 해당 전입일 기준 대항력 없음 · 별도 점유관계 확인 필요 |
| TURTULGA JAVZANDULAM | 2026.04.07 확정일자 미상 |
미상 |
말소기준 이후 전입 해당 전입일 기준 대항력 없음 · 별도 점유관계 확인 필요 |
을구 3-2번 및 3-3번은 조비치온 임차권의 경정등기이므로 별도의 임차인으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매 신청도 추가 임차인으로 계산하지 않습니다.
조비치온은 임차권등기와 배당요구가 확인되는 선순위 임차인입니다. 다른 3명은 2026.04.07 전입한 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않습니다. 해당 전입신고일은 말소기준일보다 늦으므로 그 전입일만으로 선순위 대항력을 인정할 수 없습니다. 다만 점유자들이 어떤 관계로 거주 중인지까지 확정된 것은 아니므로 현황조사와 매각물건명세서의 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래가 말하는 실제 가격
15힐타운 관련 실거래 7건의 전체 평균은 146,428,571원입니다. 그러나 이 수치에는 2022년의 239,000,000원 및 190,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 가격 수준을 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.78㎡ | 2층 | 137,000,000원 |
| 2026.05 | 66.78㎡ | 2층 | 92,000,000원 |
| 2026.04 | 67.04㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 2023.08 | 67.04㎡ | 3층 | 122,000,000원 |
| 2023.07 | 67.04㎡ | 3층 | 115,000,000원 |
| 2022.02 | 69.81㎡ | 2층 | 239,000,000원 |
| 2022.01 | 69.81㎡ | 4층 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 근접 면적 | 3건 | 119,666,666원 |
최근 12개월 실거래 평균은 119,666,666원이며, 최신 거래인 2026년 8월 거래가는 137,000,000원입니다. 전체 거래 평균과 달리 최근 가격 추세는 -28.1%로 하락세입니다. 현재 최저매각가 200,000,000원은 최근 평균의 167.1%로, 확약에 따라 선순위 임차권 인수가 해소되더라도 신건 가격은 최근 시세를 크게 웃돕니다.
다만 최근 거래 표본은 66.78㎡ 및 67.04㎡로, 이 사건의 69.81㎡와 전용면적이 완전히 같지는 않습니다. 개별 호수의 상태·면적 차이를 감안해야 하지만, 최근 평균과 최저매각가의 차이가 크다는 사실은 가격 위험으로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 조비치온 · 임차보증금 | 239,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 청구 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 가정의 추정 배당으로, 집행비용 3,600,000원과 임차인 배당 196,400,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 조비치온의 룰상 미배당액은 42,600,000원이나, 확약 효력과 이행을 전제로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 명의의 각 청구액이 동일한 기초채권과 중복되는지도 최종 배당 전 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 판단은 달라져야 한다
선순위 임차권을 일반적인 인수형으로 계산하면 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 반면 확약 효력과 이행이 확인된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보는 구조입니다. 두 경우를 혼동하면 안 됩니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 200,000,000원 | 42,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 160,000,000원 | 82,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 128,000,000원 | 113,592,000원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 일반적인 선순위 인수형이라면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 증가하므로 총취득 부담은 집행비용 추정분을 제외하면 사실상 보증금 239,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락을 그대로 수익 기회라고 해석해서는 안 됩니다.
확약이 유효하게 적용되는 경우에는 해당 임차권 인수가 해소되지만, 현재의 200,000,000원은 물론 1회 유찰 시 160,000,000원도 최근 평균 119,666,666원보다 높습니다. 2회 유찰 시 128,000,000원 역시 최근 평균 이상이며, 최근 가격 하락과 소규모 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 제물포역 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 유사한 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 2층 203호로, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래 표본은 3건이며 92,000,000원에서 137,000,000원까지 가격 차이가 큽니다. 최근 가격 추세는 -28.1%로 하락 중이므로, 과거 고가 거래만 기준으로 재매각 가격을 예상하는 것은 위험합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 효력, 대항력 행사 포기 여부, 임차보증금 청구 해소 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 추가 전입자 확인. 황용수·JAVZANDULAM SETSENKHAN·TURTULGA JAVZANDULAM의 실제 거주 여부, 임대차계약 관계 및 명도 필요성을 별도로 조사해야 합니다.
- 임차권 경정등기 확인. 조비치온의 점유개시일과 확정일자가 경정된 내용으로 권리분석과 배당순위를 검토해야 합니다. 경정등기를 별도의 임차권이나 추가 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 최근 가격 우선. 전체 실거래 평균 146,428,571원보다 최근 평균 119,666,666원과 2026년 8월 최신 거래 137,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 확약이 적용되지 않을 경우 유찰할수록 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 확약 적용 여부에 따라 총취득 부담을 반드시 구분해 계산해야 합니다.
- 관리비·점유·명도. 장기 미납 관리비, 실제 점유 상태, 인도명령 가능성 및 점유자와의 이사 협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도 신건 가격은 비싸다”
이 물건의 주된 권리 문제는 보증금 239,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 일반적인 배당 추정으로는 42,600,000원의 미배당 보증금이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 효력과 이행이 확인되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 확약의 범위를 벗어난 추가 전입자 3명의 점유관계는 따로 확인해야 합니다.
가격은 또 다른 문제입니다. 확약을 적용해 실질취득가를 최저가인 200,000,000원으로 보더라도, 최근 12개월 평균 119,666,666원의 167.1%이며 가격 추세도 -28.1%입니다. 과거 239,000,000원 거래를 근거로 현재 신건 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 주된 임차권의 인수 해소 가능성은 확인되지만, 가격과 잔여 점유 위험 때문에 신건 입찰은 보수적으로 검토할 사건입니다.
